Wo Ihre Wohnung aufhört
Ihr Bad gehört Ihnen, so weit die Wohnungstür reicht. Rechtlich endet Ihr Eigentum allerdings an einer Stelle, die man dem Raum nicht ansieht. Das Wohnungseigentumsgesetz unterscheidet nüchtern: Was allein Ihrer Wohnung dient und sich entfernen lässt, ohne dem Gebäude etwas zu nehmen, ist Sondereigentum. Was dem Bestand des Hauses oder mehreren Wohnungen dient, gehört der Gemeinschaft, auch wenn es in Ihrer Wand steckt.
| Das gehört Ihnen | Das gehört allen |
|---|---|
| Fliesen, Bodenbelag, Anstrich, Silikonfugen | Estrich und die Abdichtung darunter |
| Wanne, Dusche, WC, Waschtisch, Armaturen | Steigstrang und Fallrohr, auch in Ihrer Wand |
| Leitungen ab der Abzweigung in die Wohnung | Leitungen bis zur Abzweigung, Absperrventil |
| Innentüren, Steckdosen, Leuchten, Möbel | Badfenster, Wohnungstür, Lüftungsschacht |
| Leichte Trennwände innerhalb der Wohnung | Tragende Wände, Geschossdecke, Schallschutz |
Für viele Eigentümer ist die erste Zeile der rechten Spalte neu: Estrich und Abdichtung gehören zum Gebäude, obwohl Sie täglich darauf stehen. Eine Badrenovierung, die den Boden lediglich neu fliest, bleibt damit ganz Ihre Sache. Sobald für den neuen Aufbau der Estrich aufgeschnitten wird, ist Gemeinschaftseigentum betroffen.
Brauchen Sie überhaupt einen Beschluss?
Die Prüffrage ist kurz: Wird an etwas aus der rechten Spalte gearbeitet? Wenn Sie das Bad in seiner Aufteilung belassen, Objekte tauschen, neu fliesen und die Elektrik innerhalb der Wohnung erneuern, brauchen Sie niemanden zu fragen. Sobald eine Trennwand fällt, der Estrich geöffnet wird, das WC an eine andere Wand wandert oder der Strang angefasst wird, handelt es sich um eine bauliche Veränderung nach § 20 WEG und gehört auf die Tagesordnung.
Seit der Reform vom Dezember 2020 ist diese Hürde niedriger, als ihr Ruf vermuten lässt. Es genügt die einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen, die Zustimmung jedes einzelnen Betroffenen ist nicht mehr nötig. Im Gegenzug trägt die Kosten, wer die Maßnahme verlangt hat, in diesem Fall also Sie. Deshalb ist ein solcher Beschluss in der Praxis meist unkompliziert, denn er kostet die übrigen Eigentümer nichts.
Ohne Versammlung geht mehr, als viele denken: die Wanne heraus und eine bodengleiche Dusche hinein, wenn die Höhe im vorhandenen Aufbau reicht. Neue Fliesen bis unter die Decke. Ein breiterer Waschtisch. Unterputzarmaturen in einer Vorwand, die wir selbst stellen. Eine Fußbodenheizung, solange sie im Aufbau Platz findet. Neue Leuchten, Steckdosen und ein besserer Lüfter, sofern dieser nicht an einem gemeinsamen Schacht hängt.
Stränge, Fallrohre und der Berliner Bestand
In der Gründerzeitwohnung sitzt das gusseiserne Fallrohr meist in einem gemauerten Schacht neben dem WC, in Nachkriegs- und Siebzigerjahrebauten hinter einer Revisionsklappe oder in einer Vorwand. Ihr Eigentum beginnt an der Abzweigung, häufig erkennbar am ersten Absperrventil, alles davor ist Sache des Hauses. Wie diese Schächte im Gründerzeithaus gebaut sind, lesen Sie unter Bad im Altbau.
Das ist keine Formalie, sondern die wichtigste Frage vor der Terminplanung, denn ein Beschluss verschiebt den Baubeginn um Monate statt um Tage. Wie sich das im Ablauf einordnet, steht im Zeitplan. Wenn Sie ein neues Bad bauen lassen und ein vierzig Jahre alter Strang stehen bleibt, muss die frische Vorwand in absehbarer Zeit wieder geöffnet werden. Fragen Sie deshalb früh bei der Verwaltung nach, ob am Strang ohnehin etwas ansteht. Fällt beides zusammen, zahlt die Gemeinschaft ihren Teil aus der Rücklage, und Sie haben die Baustelle nur einmal im Haus.
Wird das Fallrohr ohnehin geöffnet, achten Sie bitte auf die Befestigung. Ein neues Kunststoffrohr in einer Vorwand ist deutlich leiser als das alte im Schacht, wenn es mit körperschallentkoppelten Schellen hängt. Für Installationsgeräusche in schutzbedürftigen Räumen der Nachbarwohnung nennt die DIN 4109 einen Wert von 30 dB(A). Ist das Rohr dagegen starr in die Wand geschraubt, hören Sie Ihre Nachbarn und Ihre Nachbarn hören Sie, und korrigieren lässt sich das später nur mit einer zweiten Baustelle.
Der Weg über die Versammlung, in Wochen gerechnet
| Schritt | Frist oder Dauer |
|---|---|
| Aufmaß und Angebot, damit die Maßnahme beschreibbar ist | 1 bis 2 Wochen |
| Antrag an die Verwaltung für die Tagesordnung | vor Versand der Einladung |
| Einladung an alle Eigentümer | mindestens 3 Wochen vorher |
| Versammlung und Beschluss | 1 Termin |
| Anfechtungsfrist, bis der Beschluss bestandskräftig ist | 1 Monat ab Beschluss |
| Baubeginn | danach |
Der Engpass ist selten die Mehrheit, sondern der Kalender. Die ordentliche Versammlung findet einmal im Jahr statt, und wer im April fragt, während die Versammlung im März war, wartet unter Umständen bis zum nächsten Frühjahr. Zwei Wege verkürzen das: Der Umlaufbeschluss in Textform braucht die Zustimmung aller und funktioniert in kleinen Häusern mit fünf oder acht Parteien erfahrungsgemäß gut. Und eine außerordentliche Versammlung kann verlangen, wer mehr als ein Viertel der Eigentümer hinter sich hat.
Lassen Sie den Beschluss konkret formulieren: welche Arbeiten, an welcher Stelle, wer sie ausführt, wer zahlt und wer für Schäden am Gemeinschaftseigentum einsteht. Ein Beschluss, nach dem die Wohnung im zweiten Obergeschoss saniert werden darf, hilft in drei Jahren niemandem mehr, wenn jemand fragt, warum der Estrich geöffnet wurde. Beschlüsse landen in der Beschluss-Sammlung der Verwaltung und werden auch dann noch gelesen, wenn Sie die Wohnung eines Tages verkaufen.
Was es kostet, und wer die Rechnung bekommt
Die Sanierung selbst ist in der Eigentumswohnung nicht teurer als im Reihenhaus. Ein Komplettbad auf sechs bis acht Quadratmetern liegt in Berlin bei 15.000 bis 25.000 Euro, der Tausch der Wanne gegen eine bodengleiche Dusche bei 4.500 bis 9.000 Euro. Woraus sich diese Spannen zusammensetzen, lesen Sie unter Badsanierung Kosten.
Drei Posten kommen nur hier dazu:
- Schallentkopplung in der Vorwand, je nach Länge des Strangs etwa 300 bis 800 Euro. An diesem Posten wird am häufigsten gespart, und man hört es anschließend jeden Morgen.
- Absperren und Wiederinbetriebnahme des Strangs, in der Regel ein halber Arbeitstag, abgestimmt mit der Verwaltung.
- Anteil an einer Gemeinschaftsmaßnahme, falls die Gemeinschaft den Strangtausch mitbeschließt. Der läuft dann über die Rücklage und nicht über Ihre Rechnung.
Zwanzig Prozent des Lohnanteils lassen sich nach § 35a EStG von der Einkommensteuer abziehen, höchstens 1.200 Euro im Jahr. Voraussetzung sind eine Rechnung mit getrennt ausgewiesenem Lohnanteil und die Überweisung, nicht die Barzahlung. Vermieten Sie die Wohnung, gilt ein anderer Weg, dann sind es Werbungskosten. Welche Zuschüsse sonst in Frage kommen, lesen Sie unter Förderung.
Der Ablauf mit der Verwaltung
Melden Sie den Beginn schriftlich an, mit Zeitraum, Betrieb und Ansprechpartner. Alles Weitere lässt sich meist in einem Telefonat klären:
- Termin für das Absperren des Strangs. Zwei bis vier Stunden an einem Werktag, mit Aushang im Treppenhaus einige Tage vorher.
- Container und Aufzug. Stellplatz auf dem Grundstück oder Sondernutzung des Gehwegs beim Bezirksamt, dazu Schutz für Aufzugskabine und Treppenhaus.
- Arbeitszeiten. In Berlin sind laute Arbeiten werktags von 7 bis 20 Uhr zulässig, sonn- und feiertags nicht. Eine Hausordnung darf enger gefasst sein, dann gilt sie.
- Nachweise. Die Betriebshaftpflicht des ausführenden Betriebs vorab, am Ende der Nachweis der Abdichtung. Machen Sie außerdem Fotos der offenen Wand, bevor die Vorwand geschlossen wird. Das ist die einfachste Absicherung, die es auf einer Baustelle gibt.
Der übrige Ablauf unterscheidet sich nicht von jeder anderen Badsanierung, er steht Schritt für Schritt unter Badsanierung Ablauf.
Wenn Wasser nach unten läuft
Der Fleck an der Decke der Wohnung unter Ihnen ist der Fall, den alle Beteiligten vermeiden wollen. Drei Fragen entscheiden ihn: Woher kommt das Wasser, wer haftet und wer zahlt?
Kommt es aus Strang oder Fallrohr, ist es Sache der Gemeinschaft und ihrer Gebäudeversicherung. Kommt es aus Ihrem Sondereigentum, also aus Ihrer Armatur oder unter Ihrer Dusche hervor, sind Sie in der Pflicht. Die Gebäudeversicherung deckt Leitungswasserschäden meist auch dort, für die Selbstbeteiligung und für den Schaden am Hausrat des Nachbarn kommt sie jedoch nicht auf. Ist bei der Ausführung etwas schiefgegangen, ein angebohrtes Rohr oder eine unsaubere Abdichtung, greift die Betriebshaftpflicht des ausführenden Betriebs.
Wichtig zu wissen: Gegenüber Ihrem Nachbarn stehen Sie in aller Regel auch dann gerade, wenn Sie selbst nichts falsch gemacht haben. Die Rechtsprechung gibt ihm einen Ausgleichsanspruch, wenn der Schaden aus Ihrem Bereich stammt und er ihn nicht abwehren konnte. Auch deshalb lohnt es sich, mit einem eingetragenen Fachbetrieb zu arbeiten, denn hinter dessen Arbeit steht eine Betriebshaftpflicht.
Die Abdichtung ist die Stelle, an der Sie am wenigsten sparen sollten. In Bädern aus den Fünfzigern bis Achtzigern finden wir häufig gar keine, unter dem Estrich liegt dann Bitumenpappe oder nichts. Solange die Silikonfugen dicht sind, fällt das niemandem auf. Geben sie nach, läuft täglich etwas Wasser hinter den Belag. Eine Verbundabdichtung nach heutigem Stand verhindert genau das und gehört in jedes Angebot für eine Badsanierung.
Woran es in der Praxis hakt
Die Aufbauhöhe für die bodengleiche Dusche. Gefälle, Abdichtung und Ablauf brauchen unter der Fliese etwa 6,5 bis 9 Zentimeter. In Altbauten mit Holzbalkendecke ist diese Höhe oft nicht vorhanden, und die Decke gehört allen. Wandbündige Rinnen und Wandabläufe lösen die Aufgabe häufig ohne Eingriff in den Bestand. Was dabei möglich ist, lesen Sie unter Dusche statt Wanne.
Der gemeinsame Lüftungsschacht. In vielen Nachkriegs- und Siebzigerjahrebauten hängen innenliegende Bäder an einer zentralen Anlage. Ein kräftiger eigener Lüfter drückt die Luft dann in die Nachbarwohnung statt aufs Dach. Der Schacht ist Gemeinschaftseigentum, der Anschluss gehört deshalb abgestimmt.
Das Badfenster. Fenster sind Gemeinschaftseigentum, auch das kleine Kippfenster über der Wanne. Der Tausch braucht einen Beschluss, das Streichen des Rahmens von innen nicht.
Die Verlegung des WC. Sie verlängert die Abwasserleitung, und die braucht mindestens einen Zentimeter Gefälle je Meter. Dieses Gefälle muss im Boden Platz finden. Ob das WC zwei Meter weiter an die andere Wand kann, hängt deshalb selten am guten Willen und fast immer an den verfügbaren Zentimetern.
So bereiten wir Ihren Badumbau für die Versammlung vor
Für die Eigentümerversammlung brauchen Sie kein Bauchgefühl, sondern ein Angebot, das die Maßnahme so beschreibt, dass sich darüber abstimmen lässt: welche Arbeiten, an welchem Bauteil, in welchem Zeitraum. Genau so stellen wir es aus, damit Sie in der Versammlung nichts erklären müssen, was auf dem Papier stehen sollte.
Die Wolfermann GmbH ist ein Meisterbetrieb mit über 40 Jahren Erfahrung und gehört zur WRS Gruppe. So lange bauen wir schon Bäder im Berliner Bestand, vom gemauerten Gründerzeitschacht neben dem WC bis zum Steigstrang hinter der Revisionsklappe im Siebzigerjahrebau. Installateur, Elektriker, Fliesenleger und Maler sind unsere eigenen Leute, Sie haben einen Ansprechpartner und nach dem Aufmaß einen Festpreis. Der Betrieb sitzt in Kleinmachnow und ist montags bis freitags von 7 bis 16:30 Uhr erreichbar.
Sie erreichen uns unter 030 220 569 70, montags bis freitags von 7 bis 16:30 Uhr. Sagen Sie uns, wo Sie wohnen und wie groß Ihr Bad ungefähr ist, dann vereinbaren wir einen Termin für das Aufmaß, vor Ort bei Ihnen oder per Videocall, der oft schon in derselben Woche möglich ist. Dabei gehen wir Strang, Bodenaufbau und Lüftung durch und sagen Ihnen, was in Ihrer Wohnung ohne Beschluss geht und wofür Sie einen brauchen. Das Aufmaß ist für Sie kostenlos und unverbindlich. Wenn Ihnen ein Anruf gerade nicht passt, schreiben Sie uns über das Anfrageformular auf dieser Seite, wir rufen Sie gern zurück.
