Bad in der Eigentumswohnung: Vorwandinstallation mit Spülkasten und gedämmter Steigleitung

Meisterbetrieb für Badbau

Bad in der Eigentumswohnung sanieren in Berlin

Wer sein Bad in der Eigentumswohnung saniert, fragt zuerst: Reicht das Sondereigentum, oder muss die Versammlung zustimmen? Wo die Grenze verläuft, steht hier Bauteil für Bauteil.

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Wo Ihre Wohnung aufhört

Ihr Bad gehört Ihnen, so weit die Wohnungstür reicht. Rechtlich endet Ihr Eigentum allerdings an einer Stelle, die man dem Raum nicht ansieht. Das Wohnungseigentumsgesetz unterscheidet nüchtern: Was allein Ihrer Wohnung dient und sich entfernen lässt, ohne dem Gebäude etwas zu nehmen, ist Sondereigentum. Was dem Bestand des Hauses oder mehreren Wohnungen dient, gehört der Gemeinschaft, auch wenn es in Ihrer Wand steckt.

Das gehört Ihnen	Das gehört allen
Fliesen, Bodenbelag, Anstrich, Silikonfugen	Estrich und die Abdichtung darunter
Wanne, Dusche, WC, Waschtisch, Armaturen	Steigstrang und Fallrohr, auch in Ihrer Wand
Leitungen ab der Abzweigung in die Wohnung	Leitungen bis zur Abzweigung, Absperrventil
Innentüren, Steckdosen, Leuchten, Möbel	Badfenster, Wohnungstür, Lüftungsschacht
Leichte Trennwände innerhalb der Wohnung	Tragende Wände, Geschossdecke, Schallschutz

Für viele Eigentümer ist die erste Zeile der rechten Spalte neu: Estrich und Abdichtung gehören zum Gebäude, obwohl Sie täglich darauf stehen. Eine Badrenovierung, die den Boden lediglich neu fliest, bleibt damit ganz Ihre Sache. Sobald für den neuen Aufbau der Estrich aufgeschnitten wird, ist Gemeinschaftseigentum betroffen.

Brauchen Sie überhaupt einen Beschluss?

Die Prüffrage ist kurz: Wird an etwas aus der rechten Spalte gearbeitet? Wenn Sie das Bad in seiner Aufteilung belassen, Objekte tauschen, neu fliesen und die Elektrik innerhalb der Wohnung erneuern, brauchen Sie niemanden zu fragen. Sobald eine Trennwand fällt, der Estrich geöffnet wird, das WC an eine andere Wand wandert oder der Strang angefasst wird, handelt es sich um eine bauliche Veränderung nach § 20 WEG und gehört auf die Tagesordnung.

Seit der Reform vom Dezember 2020 ist diese Hürde niedriger, als ihr Ruf vermuten lässt. Es genügt die einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen, die Zustimmung jedes einzelnen Betroffenen ist nicht mehr nötig. Im Gegenzug trägt die Kosten, wer die Maßnahme verlangt hat, in diesem Fall also Sie. Deshalb ist ein solcher Beschluss in der Praxis meist unkompliziert, denn er kostet die übrigen Eigentümer nichts.

Ohne Versammlung geht mehr, als viele denken: die Wanne heraus und eine bodengleiche Dusche hinein, wenn die Höhe im vorhandenen Aufbau reicht. Neue Fliesen bis unter die Decke. Ein breiterer Waschtisch. Unterputzarmaturen in einer Vorwand, die wir selbst stellen. Eine Fußbodenheizung, solange sie im Aufbau Platz findet. Neue Leuchten, Steckdosen und ein besserer Lüfter, sofern dieser nicht an einem gemeinsamen Schacht hängt.

Bad in der Eigentumswohnung: unsaniertes Bad vor dem Umbau mit alten Fliesen

Stränge, Fallrohre und der Berliner Bestand

In der Gründerzeitwohnung sitzt das gusseiserne Fallrohr meist in einem gemauerten Schacht neben dem WC, in Nachkriegs- und Siebzigerjahrebauten hinter einer Revisionsklappe oder in einer Vorwand. Ihr Eigentum beginnt an der Abzweigung, häufig erkennbar am ersten Absperrventil, alles davor ist Sache des Hauses. Wie diese Schächte im Gründerzeithaus gebaut sind, lesen Sie unter Bad im Altbau.

Das ist keine Formalie, sondern die wichtigste Frage vor der Terminplanung, denn ein Beschluss verschiebt den Baubeginn um Monate statt um Tage. Wie sich das im Ablauf einordnet, steht im Zeitplan. Wenn Sie ein neues Bad bauen lassen und ein vierzig Jahre alter Strang stehen bleibt, muss die frische Vorwand in absehbarer Zeit wieder geöffnet werden. Fragen Sie deshalb früh bei der Verwaltung nach, ob am Strang ohnehin etwas ansteht. Fällt beides zusammen, zahlt die Gemeinschaft ihren Teil aus der Rücklage, und Sie haben die Baustelle nur einmal im Haus.

Wird das Fallrohr ohnehin geöffnet, achten Sie bitte auf die Befestigung. Ein neues Kunststoffrohr in einer Vorwand ist deutlich leiser als das alte im Schacht, wenn es mit körperschallentkoppelten Schellen hängt. Für Installationsgeräusche in schutzbedürftigen Räumen der Nachbarwohnung nennt die DIN 4109 einen Wert von 30 dB(A). Ist das Rohr dagegen starr in die Wand geschraubt, hören Sie Ihre Nachbarn und Ihre Nachbarn hören Sie, und korrigieren lässt sich das später nur mit einer zweiten Baustelle.

solide renoviertes Bad mit bodengleicher Dusche und Standardfliesen

Der Weg über die Versammlung, in Wochen gerechnet

Schritt	Frist oder Dauer
Erstes Gespräch und Angebot, damit die Maßnahme beschreibbar ist	1 bis 2 Wochen
Antrag an die Verwaltung für die Tagesordnung	vor Versand der Einladung
Einladung an alle Eigentümer	mindestens 3 Wochen vorher
Versammlung und Beschluss	1 Termin
Anfechtungsfrist, bis der Beschluss bestandskräftig ist	1 Monat ab Beschluss
Baubeginn	danach

Der Engpass ist selten die Mehrheit, sondern der Kalender. Die ordentliche Versammlung findet einmal im Jahr statt, und wer im April fragt, während die Versammlung im März war, wartet unter Umständen bis zum nächsten Frühjahr. Zwei Wege verkürzen das: Der Umlaufbeschluss in Textform braucht die Zustimmung aller und funktioniert in kleinen Häusern mit fünf oder acht Parteien erfahrungsgemäß gut. Und eine außerordentliche Versammlung kann verlangen, wer mehr als ein Viertel der Eigentümer hinter sich hat.

Lassen Sie den Beschluss konkret formulieren: welche Arbeiten, an welcher Stelle, wer sie ausführt, wer zahlt und wer für Schäden am Gemeinschaftseigentum einsteht. Ein Beschluss, nach dem die Wohnung im zweiten Obergeschoss saniert werden darf, hilft in drei Jahren niemandem mehr, wenn jemand fragt, warum der Estrich geöffnet wurde. Beschlüsse landen in der Beschluss-Sammlung der Verwaltung und werden auch dann noch gelesen, wenn Sie die Wohnung eines Tages verkaufen.

Was es kostet, und wer die Rechnung bekommt

Die Sanierung selbst ist in der Eigentumswohnung nicht teurer als im Reihenhaus. Auf sechs bis acht Quadratmetern bleibt es bei 15.000 bis 25.000 Euro, beim Tausch der Wanne gegen eine bodengleiche Dusche bei 4.000 bis 9.000 Euro. Woraus sich diese Spannen zusammensetzen, lesen Sie unter Badsanierung Kosten.

Drei Posten kommen nur hier dazu:

Schallentkopplung in der Vorwand, je nach Länge des Strangs etwa 300 bis 800 Euro. An diesem Posten wird am häufigsten gespart, und man hört es anschließend jeden Morgen.
Absperren und Wiederinbetriebnahme des Strangs, in der Regel ein halber Arbeitstag, abgestimmt mit der Verwaltung.
Anteil an einer Gemeinschaftsmaßnahme, falls die Gemeinschaft den Strangtausch mitbeschließt. Der läuft dann über die Rücklage und nicht über Ihre Rechnung.

Zwanzig Prozent des Lohnanteils lassen sich nach § 35a EStG von der Einkommensteuer abziehen, höchstens 1.200 Euro im Jahr. Voraussetzung sind eine Rechnung mit getrennt ausgewiesenem Lohnanteil und die Überweisung, nicht die Barzahlung. Beides im Einzelnen steht unter Badsanierung steuerlich absetzen. Vermieten Sie die Wohnung, gilt ein anderer Weg, dann sind es Werbungskosten, und dazu kommen Ankündigung und Mieterhöhung; das steht unter Badsanierung in der Mietwohnung.

Was kostet es bei Ihnen?

Die Zahlen oben sind Richtwerte. Was es bei Ihnen kostet, sagen wir Ihnen nach einem kurzen Gespräch.

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Der Ablauf mit der Verwaltung

Melden Sie den Beginn schriftlich an, mit Zeitraum, Betrieb und Ansprechpartner. Alles Weitere lässt sich meist in einem Telefonat klären:

Termin für das Absperren des Strangs. Zwei bis vier Stunden an einem Werktag, mit Aushang im Treppenhaus einige Tage vorher.
Container und Aufzug. Stellplatz auf dem Grundstück oder Sondernutzung des Gehwegs beim Bezirksamt, dazu Schutz für Aufzugskabine und Treppenhaus.
Arbeitszeiten. In Berlin sind laute Arbeiten werktags von 7 bis 20 Uhr zulässig, sonn- und feiertags nicht. Eine Hausordnung darf enger gefasst sein, dann gilt sie.
Nachweise. Die Betriebshaftpflicht des ausführenden Betriebs vorab, am Ende der Nachweis der Abdichtung. Machen Sie außerdem Fotos der offenen Wand, bevor die Vorwand geschlossen wird. Das ist die einfachste Absicherung, die es auf einer Baustelle gibt.

Der übrige Ablauf unterscheidet sich nicht von jeder anderen Badsanierung, er steht Schritt für Schritt unter Badsanierung Ablauf.

Wenn Wasser nach unten läuft

Der Fleck an der Decke der Wohnung unter Ihnen ist der Fall, den alle Beteiligten vermeiden wollen. Drei Fragen entscheiden ihn: Woher kommt das Wasser, wer haftet und wer zahlt?

Kommt es aus Strang oder Fallrohr, ist es Sache der Gemeinschaft und ihrer Gebäudeversicherung. Kommt es aus Ihrem Sondereigentum, also aus Ihrer Armatur oder unter Ihrer Dusche hervor, sind Sie in der Pflicht. Die Gebäudeversicherung deckt Leitungswasserschäden meist auch dort, für die Selbstbeteiligung und für den Schaden am Hausrat des Nachbarn kommt sie jedoch nicht auf. Ist bei der Ausführung etwas schiefgegangen, ein angebohrtes Rohr oder eine unsaubere Abdichtung, greift die Betriebshaftpflicht des ausführenden Betriebs.

Wichtig zu wissen: Gegenüber Ihrem Nachbarn stehen Sie in aller Regel auch dann gerade, wenn Sie selbst nichts falsch gemacht haben. Die Rechtsprechung gibt ihm einen Ausgleichsanspruch, wenn der Schaden aus Ihrem Bereich stammt und er ihn nicht abwehren konnte. Auch deshalb lohnt es sich, mit einem eingetragenen Fachbetrieb zu arbeiten, denn hinter dessen Arbeit steht eine Betriebshaftpflicht.

Die Abdichtung ist die Stelle, an der Sie am wenigsten sparen sollten. In Bädern aus den Fünfzigern bis Achtzigern finden wir häufig gar keine, unter dem Estrich liegt dann Bitumenpappe oder nichts. Solange die Silikonfugen dicht sind, fällt das niemandem auf. Geben sie nach, läuft täglich etwas Wasser hinter den Belag. Eine Verbundabdichtung nach heutigem Stand verhindert genau das und gehört in jedes Angebot für eine Badsanierung.

Fenster weit geöffnet und Lüftungsgitter in der Decke

Woran es in der Praxis hakt

Die Aufbauhöhe für die bodengleiche Dusche. Gemessen wird von der Rohdecke bis zur Oberkante der fertigen Fliese: Ein Wandablauf braucht dort 7 bis 10 Zentimeter, ein flaches Bodensystem 9,5 bis 12 und ein klassischer Punktablauf 12 bis 15. Liegt der Anschluss weit vom Strang entfernt, geht davon noch etwas für das Gefälle ab. In Altbauten mit Holzbalkendecke ist diese Höhe oft nicht vorhanden, und die Decke gehört allen. Wandbündige Rinnen und Wandabläufe lösen die Aufgabe häufig ohne Eingriff in den Bestand. Was dabei möglich ist, lesen Sie unter Dusche statt Wanne.

Der gemeinsame Lüftungsschacht. In vielen Nachkriegs- und Siebzigerjahrebauten hängen innenliegende Bäder an einer zentralen Anlage. Ein kräftiger eigener Lüfter drückt die Luft dann in die Nachbarwohnung statt aufs Dach. Der Schacht ist Gemeinschaftseigentum, der Anschluss gehört deshalb abgestimmt.

Das Badfenster. Fenster sind Gemeinschaftseigentum, auch das kleine Kippfenster über der Wanne. Der Tausch braucht einen Beschluss, das Streichen des Rahmens von innen nicht.

Die Verlegung des WC. Sie verlängert die Abwasserleitung, und die braucht mindestens einen Zentimeter Gefälle je Meter. Dieses Gefälle muss im Boden Platz finden. Ob das WC zwei Meter weiter an die andere Wand kann, hängt deshalb selten am guten Willen und fast immer an den verfügbaren Zentimetern.

So bereiten wir Ihren Badumbau für die Versammlung vor

Für die Eigentümerversammlung brauchen Sie kein Bauchgefühl, sondern ein Angebot, das die Maßnahme so beschreibt, dass sich darüber abstimmen lässt: welche Arbeiten, an welchem Bauteil, in welchem Zeitraum. Genau so stellen wir es aus, damit Sie in der Versammlung nichts erklären müssen, was auf dem Papier stehen sollte.

Wir bauen Bäder im Berliner Bestand, vom gemauerten Gründerzeitschacht neben dem WC bis zum Steigstrang hinter der Revisionsklappe im Siebzigerjahrebau. Installateur, Elektriker, Fliesenleger und Maler sind unsere eigenen Leute, Sie haben einen Ansprechpartner und nach dem ersten Termin einen Festpreis. Unseren Sitz haben wir in Kleinmachnow.

Vor der Eigentümerversammlung brauchen Sie Papier, und das entsteht nach dem ersten Termin. Rufen Sie an: 030 4173 3464, werktags von 7 bis 16:30 Uhr. Nennen Sie uns die Lage der Wohnung im Haus, dann steht der Termin oft schon in derselben Woche, vor Ort oder per Videocall. Dabei gehen wir Strang, Bodenaufbau und Lüftung durch und sagen Ihnen, was in Ihrer Wohnung ohne Beschluss geht und wofür Sie einen brauchen. Kosten entstehen Ihnen durch diesen Termin nicht, und Sie entscheiden danach in Ruhe. Für den schriftlichen Weg steht das Formular auf dieser Seite.

Grundriss eines Badezimmers auf dem Planungstisch mit Zollstock und Maßband

Häufige Fragen

Darf ich mein Bad in der Eigentumswohnung ohne Zustimmung sanieren?

Ja, solange Sie nur an Ihrem Sondereigentum arbeiten. Fliesen, Wanne, Dusche, WC, Waschtisch, Armaturen, Licht und Anstrich gehören Ihnen, darüber muss niemand abstimmen. Erst wenn Gemeinschaftseigentum betroffen ist, brauchen Sie einen Beschluss.

Wann muss die Eigentümerversammlung einem Badumbau zustimmen?

Sobald Gemeinschaftseigentum betroffen ist. Das ist der Fall, wenn der Estrich aufgeschnitten wird, eine tragende Wand oder die Decke angetastet wird, das WC an eine andere Wand wandert, Steigstrang oder Fallrohr angefasst werden oder das Badfenster getauscht werden soll. Rechtlich ist das eine bauliche Veränderung nach Paragraf 20 WEG.

Was kostet ein Komplettbad in der Eigentumswohnung bei 6 bis 8 Quadratmetern?

In Berlin kosten sechs bis acht Quadratmeter 15.000 bis 25.000 Euro. Dazu kommen in der Eigentumswohnung meist noch die Schallentkopplung in der Vorwand mit 300 bis 800 Euro und ein halber Arbeitstag für das Absperren des Strangs. Der erste Termin bleibt für Sie ohne Kosten; danach nennen wir Ihnen einen Festpreis, mit dem Sie in die Versammlung gehen können.

Was kostet der Umbau von der Badewanne zur bodengleichen Dusche?

Der Tausch der Wanne gegen eine bodengleiche Dusche liegt bei 4.000 bis 9.000 Euro. Wie viel es in Ihrem Fall wird, hängt vor allem davon ab, ob die Aufbauhöhe im vorhandenen Boden reicht oder ob wir mit einem Wandablauf arbeiten. Bleibt der Estrich dabei geschlossen, ist es allein Ihre Entscheidung und kein Fall für die Versammlung.

Reichen 7 Zentimeter Aufbauhöhe für eine bodengleiche Dusche?

Für einen Wandablauf ja, der kommt mit 7 bis 10 Zentimetern Aufbauhöhe von der Rohdecke bis zur Oberkante der fertigen Fliese aus. Ein flaches Bodensystem braucht dort 9,5 bis 12 Zentimeter, ein klassischer Punktablauf 12 bis 15. Ist die Höhe knapp, lösen wandbündige Rinnen oder ein Wandablauf die Sache also, ohne die Geschossdecke anzutasten. Das ist gerade in Altbauten mit Holzbalkendecke der übliche Weg, weil die Decke zum Gemeinschaftseigentum gehört.

Gehört der Steigstrang in meiner Wand mir?

In aller Regel nicht. Steigstrang und Fallrohr dienen dem ganzen Haus und bleiben Gemeinschaftseigentum, auch auf den Metern, die durch Ihre Wohnung laufen. Ihr Eigentum beginnt meist an der Abzweigung in die Wohnung, häufig erkennbar am ersten Absperrventil.

Wer zahlt den Strangtausch bei einer Badsanierung in der Eigentumswohnung?

Beschließt die Gemeinschaft den Strangtausch als eigene Maßnahme, läuft er über Rücklage und Hausgeld. Wünschen nur Sie die Modernisierung, tragen Sie die Kosten selbst. Fragen Sie deshalb früh bei der Verwaltung nach, ob am Strang ohnehin etwas ansteht, dann haben Sie die Baustelle nur einmal im Haus.

Wie lange dauert es bis zum Baubeginn, wenn ein Beschluss nötig ist?

Rechnen Sie mit drei Wochen Einladungsfrist vor der Versammlung und einem Monat Anfechtungsfrist danach. Der eigentliche Engpass ist der Kalender, denn die ordentliche Versammlung findet nur einmal im Jahr statt. Ein Umlaufbeschluss in Textform oder eine außerordentliche Versammlung verkürzen den Weg.

Wer haftet, wenn nach dem Badumbau Wasser in die Wohnung darunter läuft?

Das hängt davon ab, woher das Wasser kommt. Stammt es aus Strang oder Fallrohr, ist es Sache der Gemeinschaft und ihrer Gebäudeversicherung. Kommt es aus Ihrem Sondereigentum, sind Sie in der Pflicht, und ist bei der Ausführung etwas schiefgegangen, greift die Betriebshaftpflicht des ausführenden Betriebs.

Kann ich 20 Prozent der Handwerkerkosten von der Steuer absetzen?

Zwanzig Prozent des Lohnanteils lassen sich nach Paragraf 35a EStG von der Einkommensteuer abziehen, höchstens 1.200 Euro im Jahr. Voraussetzung sind eine Rechnung mit getrennt ausgewiesenem Lohnanteil und die Überweisung des Betrags, keine Barzahlung. Wir weisen den Lohnanteil in unseren Rechnungen getrennt aus. Vermieten Sie die Wohnung, rechnen Sie stattdessen mit Werbungskosten.

Bewertungen

Was Kundinnen und Kunden schreiben

Wir stehen seit über 40 Jahren im Dienst unserer Kunden. Ihre vollständige Zufriedenheit und anhaltende Wertschätzung für unsere Badrenovierungen ist unser höchster Maßstab für die eigene Leistung.

4,9★★★★★57 Google-Bewertungen

★★★★★
Ich bin eher kurzentschlossen – der Plan war es auch, aber Herr Wolfermann setzte diesen wunderbar in die Tat um.
Stephanie H., vor 6 Jahren
★★★★★
Von der Planung bis zur Durchführung einer komplizierten Umbaumaßnahme hat alles einwandfrei geklappt. Herr Wolfermann ist immer freundlich und jederzeit erreichbar.
Alexander I., Local Guide, vor 4 Jahren
★★★★★
Ich hatte erst eine andere Firma beauftragt, mein Bad machen zu lassen, doch dann kamen Probleme auf. Dann wurde mir die Wolfermann GmbH empfohlen – das war das Beste, was passieren konnte.
Monty K., Local Guide, vor 8 Jahren
★★★★★
Aus eigener Erfahrung mit Reparaturen und dem Kompletteinbau eines Bades kann ich die Professionalität und Kundenorientierung nur lobend hervorheben.
Hendrik H., vor 4 Jahren
★★★★★
Wir sind bereits seit einigen Jahren Kunden bei der Firma Wolfermann und sind mehr als zufrieden. Sie sind zu jeder Zeit erreichbar und finden immer eine Lösung.
D. V., Local Guide, vor 4 Jahren
★★★★★
Der Monteur rief etwa 30 Minuten vor unserem vereinbarten Termin an und gab mir die Info, dass er sich etwas verspäten wird.
Lydia G., vor 5 Jahren
★★★★★
Noch nie haben wir in dieser Branche so zuverlässige, sympathische und verständnisvolle Mitarbeiter erlebt.
Leo L., vor 6 Jahren
★★★★★
Wir haben die Firma Wolfermann für die Sanierung unseres Ferienhauses beauftragt.
J. D., Local Guide, vor 3 Jahren

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