Ihr neues Bad in Neukölln, vom ersten Aufmaß bis zur letzten Fuge
Ein neues Bad merken Sie jeden Morgen: am Boden, der nicht mehr kalt ist, an der Dusche ohne Kante und am Licht, das nicht blendet. Zusätzliche Quadratmeter braucht es dafür nicht, sondern eine Aufteilung, die zu Ihrem Raum passt.
Kein Bezirk in Berlin ist dabei so gemischt wie Neukölln. Zwischen dem Gründerzeitblock am Reuterplatz, dem Siedlungshaus in Britz und dem Reihenhaus in Rudow liegen achtzig Jahre Baugeschichte und drei völlig verschiedene Aufgaben. Wir sanieren in allen drei Beständen, mit eigenen Leuten für jedes Gewerk und einem Festpreis, der nach dem Aufmaß feststeht und bis zur Schlussrechnung hält.
Drei Ausgangslagen, die in Neuköllner Bädern typisch sind
Im Bestand des Bezirks gibt es vor allem drei Ausgangslagen. Mit einiger Wahrscheinlichkeit ist Ihr Bad dabei.
Die Kammer im Gründerzeithaus, Reuterkiez und Schillerkiez
Die Mietshäuser in Nordneukölln stammen aus den Jahren um 1900, dicht gebaut mit Vorderhaus, Seitenflügel und Quergebäude. Ein Bad war darin ursprünglich nicht vorgesehen. Es wurde später in eine Kammer gesetzt oder von der Küche abgeteilt, misst heute dreieinhalb bis fünf Quadratmeter und hat häufig kein Fenster. Die Sitzwanne steht quer an der Innenwand, der Waschtisch ist 55 Zentimeter breit, und über allem hängt ein Spiegelschrank mit einer Leuchtstoffröhre. Unter dem dünnen Estrich liegen Holzbalken, an der Wand führt der alte Schornsteinzug vorbei. Aus diesen Räumen holen wir fast immer eine bodengleiche Dusche heraus, ohne eine Wand zu versetzen.
Das Siedlungshaus in Britz
In der Hufeisensiedlung und den Zeilen ringsum sind die Grundrisse klein und sehr genau geplant. Das Bad misst dort oft nur drei bis vier Quadratmeter, liegt an der Rückseite und hat ein kleines Fenster. Die Häuser sind zwischen 1925 und 1930 entstanden und stehen unter Denkmalschutz. Das ändert an der Aufgabe im Bad weniger, als die meisten Eigentümer erwarten, verlangt aber eine Abstimmung, bevor jemand die erste Kernbohrung setzt.
Das Haus in Rudow oder Buckow
Hier ist der Raum selten das Problem, sondern das Baujahr. Oben liegt ein Bad von sechs bis acht Quadratmetern mit einer Eckwanne aus den neunziger Jahren, die seit Jahren nur noch Handtücher trägt, unten ein Gäste-WC von zwei Quadratmetern. In diesen Häusern planen wir fast immer beide Räume zusammen, weil ein Umbau in einem Durchgang günstiger ist als zwei Baustellen in zwei Jahren.
Was der Neuköllner Bestand für Leitungen, Boden und Lüftung bedeutet
Drei Punkte entscheiden darüber, wie aufwendig Ihre Badsanierung wird, und keinen davon sieht man von der Tür aus.
Die Leitungen. In den Gründerzeithäusern ist die Installation eher gewachsen als geplant: Zuleitungen auf Putz, in Schlitzen und manchmal beides im selben Raum. Häufig steckt noch verzinktes Stahlrohr aus einer Modernisierung der achtziger Jahre in der Wand, dessen Querschnitt von innen zugewachsen ist. Wir verlegen im Bad neu bis zum Steigstrang und lassen den Strang selbst liegen, solange er intakt ist. Damit bleibt der Eingriff auf Ihre Wohnung beschränkt. In Britz, Rudow und Buckow ist die Lage übersichtlicher, dort liegen die Trassen meist an einer Wand.
Der Boden. Über einer Holzbalkendecke zählt das Gewicht mit, und die Abdichtung muss Bewegung aufnehmen können. Estrich und Schüttung messen in diesen Häusern oft nur vier bis sechs Zentimeter. Für einen Bodenablauf werden je nach Bauteil 65 bis 120 Millimeter unter der fertigen Oberfläche gebraucht: ein flacher Punktablauf kommt mit 65 bis 90 Millimetern aus, eine Rinne braucht 90 bis 120, ein Wandablauf knapp 70. Reicht auch das nicht, löst eine extraflache Duschtasse mit 25 bis 35 Millimetern die Sache, ohne dass wir den Estrich öffnen. Das muss nur vor der Bestellung feststehen, nicht am Bautag.
Die Lüftung. Ein Bad ohne Fenster braucht eine Abluft, die nach dem Duschen weiterläuft, mit 60 bis 100 Kubikmetern pro Stunde und zehn bis zwanzig Minuten Nachlauf. In den Britzer Siedlungshäusern gibt es ein Fenster, und gerade deshalb wird die Lüftung dort übersehen: Ein gekipptes Fenster bringt die feuchte Luft im Januar nur zum Teil hinaus und kostet dabei viel Wärme. Mehr dazu steht im Ratgeber Badlüftung, und was Holzbalkendecken sonst noch bedeuten, unter Bad im Altbau.
Britz, Denkmalschutz und was im Bad trotzdem geht
Die Hufeisensiedlung ist zwischen 1925 und 1930 nach Plänen von Bruno Taut und Martin Wagner entstanden und steht unter Denkmalschutz. Seit 2008 gehört sie als eine der Siedlungen der Berliner Moderne zum Welterbe der UNESCO. Beim Aufmaß ist das die erste Frage, die wir klären, und die Antwort fällt meist entspannter aus als erwartet.
Der Schutz zielt vor allem auf das, was von außen zu sehen ist: Fassade, Farbigkeit, Fenster, Türen, Dach und Vorgärten. Ihr Bad liegt innen, und eine bodengleiche Dusche, neue Leitungen, eine Vorwand, Fliesen und eine Elektrik nach heutigem Stand ändern an der äußeren Erscheinung nichts.
Drei Dinge brauchen dagegen eine Genehmigung, und zwar bevor jemand bohrt. Erstens ein neuer Auslass für die Abluft in der Außenwand, denn davon bleibt ein sichtbares Gitter. Zweitens ein anderes Fenster im Bad, auch wenn es nur ein kleines ist. Und drittens jeder Eingriff in die Struktur des Hauses, etwa eine Wand, die zwischen Bad und WC weichen soll.
Was in Ihrem Haus im Einzelnen geschützt ist, steht in der Denkmalliste und nicht in einer Faustregel. Wir stellen die Unterlagen für die Anfrage bei der Unteren Denkmalschutzbehörde zusammen; einreichen muss der Eigentümer. Rechnen Sie mit einigen Wochen und legen Sie diese Zeit vor die Bestellung der Objekte, dann verschiebt sich der Baubeginn nicht. Für Baudenkmale gibt es außerdem erhöhte Absetzungen nach §§ 7i und 10f EStG, allerdings nur mit einer Bescheinigung der Denkmalbehörde und nur für die Arbeiten, die sie anerkennt. Ob Ihr Bad dazugehört, klären Sie mit der Behörde und Ihrer Steuerberatung, nicht mit uns.
Was in Neukölln am häufigsten bestellt wird
Vier Wünsche hören wir im Bezirk deutlich häufiger als alle anderen.
Der erste ist die bodengleiche Dusche anstelle der Wanne. In einem Bad von vier Quadratmetern belegt der Wannenkörper rund ein Drittel der Fläche, obwohl er meist nur selten benutzt wird. Fällt er weg, bekommen Sie genau den Platz vor dem Waschtisch zurück, der Ihnen bisher gefehlt hat. Wie so ein Umbau abläuft, steht unter Dusche statt Wanne; ob die Wanne überhaupt gehen soll, wägt Badewanne oder Dusche ab.
Der zweite Wunsch betrifft die Waschmaschine. Sie soll im Bad bleiben, aber nicht mehr im Weg stehen. Unter einer durchgehenden Platte oder hinter einer Tür in der Vorwand ist sie untergebracht, ohne dass Anschluss und Ablauf woanders hinmüssen.
Der dritte Wunsch sind weniger Fugen. Große Formate beruhigen ein kleines Bad, weil weniger Linien die Fläche unterteilen, und es setzt sich weniger Grauschleier fest. Welche Formate wie wirken, steht unter Badfliesen, fugenlose Oberflächen unter fugenlose Bäder.
Und viertens wünschen sich viele Kunden ein Bad, das in zwanzig Jahren noch passt. Eine Dusche ohne Kante, ein Waschtisch mit Freiraum darunter und eine Wand, die später einen Griff trägt, kosten heute kaum mehr. Nach DIN 18040-2 sind vor Dusche und Waschtisch 120 mal 120 Zentimeter Bewegungsfläche vorgesehen, und in den Rudower Häusern ist dieses Maß meist zu erreichen. Wie das aussieht, ohne nach Klinik zu wirken, zeigt barrierefreies Bad.
Was ein Badumbau in Berlin-Neukölln kostet
Rund 15.000 bis 25.000 Euro für ein Komplettbad von sechs bis acht Quadratmetern in solider Ausstattung: Das ist der Rahmen im Berliner Bestand. Bleiben die Leitungen liegen und werden nur die Oberflächen erneuert, sind es 12.000 bis 20.000 Euro. Wandert der Grundriss, liegen Sie eher bei 18.000 bis 30.000 Euro. Alle Beträge auf dieser Seite sind Bruttopreise einschließlich der gesetzlichen Umsatzsteuer.
Im Gründerzeitbestand landen die Bäder häufiger im oberen Teil der Spanne, in Britz, Rudow und Buckow eher in der unteren. Das liegt weniger an der Ausstattung als am Untergrund und am Weg ins Haus.
Was den Preis hebt
- ein Bodenaufbau, der für den gewünschten Ablauf zu niedrig ist
- eine Holzbalkendecke, die anderen Untergrund und andere Abdichtung verlangt
- Leitungen, die bis zum Steigstrang erneuert werden müssen
- eine Elektrik ohne eigenen Badstromkreis, samt neuer Zuleitung zum Verteiler
- der Weg: vierter Stock im Seitenflügel, Material und Schutt über die Treppe
Was den Preis senkt
- Anschlusspunkte, die bleiben, wo sie heute sitzen
- Fliesen in mittlerem Format statt aufwendig gestückelter Großformate
- Sanitärobjekte aus einer Serie statt aus vier Katalogen
- Bad und Gäste-WC in einem Auftrag statt in zwei Jahren
Das sind Erfahrungswerte und noch kein Angebot. Woraus sich so eine Summe im Einzelnen zusammensetzt, steht unter Badsanierung Kosten.
Warum die Abdichtung zu jeder Badsanierung dazugehört
Unter den Fliesen eines Bades aus den siebziger oder achtziger Jahren liegt meist keine Abdichtung, wie man sie heute nach DIN 18534 baut, sondern nur der Kleber. Solange Fugen und Silikon dicht sind, funktioniert das gut.
Mit den Jahren wird das Silikon in der Duschecke spröde. Dann läuft das Wasser nicht in den Ablauf, sondern in den Aufbau und über einer Holzbalkendecke weiter in die Balken. Bemerkt wird das oft erst, wenn sich in der Wohnung darunter ein Fleck zeigt. Dann geht es um Gutachter, Versicherung und eine Baustelle zu einem Zeitpunkt, den Sie sich nicht ausgesucht haben.
Eile ist damit nicht verbunden. Es spricht nur einiges dafür, den Zeitpunkt selbst zu bestimmen. Beim Aufmaß sagen wir Ihnen, wie dringend es in Ihrem Fall ist, und wenn Ihr Bad noch fünf Jahre kann, sagen wir das auch.
Wie Ihr Badumbau in zehn bis fünfzehn Arbeitstagen abläuft
Gebaut wird erst, wenn alles geliefert ist. Bei Sanitärobjekten sind vier bis acht Wochen Lieferzeit normal, und ein fehlendes Teil hält eine ganze Baustelle an.
- Tag 1 bis 2: Staubschutz und Wegeschutz, altes Bad heraus, Schutt abfahren
- Tag 3 bis 4: Wasser, Abwasser und Strom neu verlegen, Schlitze schließen
- Tag 5: Vorwand und Trockenbau stellen, Traversen für Waschtisch und Griffe setzen
- Tag 6 bis 7: Untergrund vorbereiten, Verbundabdichtung nach DIN 18534 aufbringen
- Tag 8 bis 11: Boden und Wände fliesen, danach verfugen
- Tag 12: Malerarbeiten an Decke und Türlaibung
- Tag 13 bis 15: Objekte und Armaturen montieren, Silikon ziehen, Abnahme
Die Trockenzeit der Abdichtung lässt sich nicht verkürzen, alles andere arbeiten wir in einem Block statt in Etappen. Bei einer Badrenovierung ohne neue Leitungen entfallen die Tage drei und vier. Den ausführlichen Takt finden Sie im Ablauf einer Badsanierung und im Zeitplan.
Hof, Treppenhaus und der Platz für den Bauschutt
In Nordneukölln ist die Wohnung selten der schwierige Teil, die Organisation beginnt vor der Wohnungstür. Vorderhaus und Seitenflügel haben vier bis fünf Etagen und ein Treppenhaus, das für Badewannen nie gedacht war. Stufen, Geländer und Kanten decken wir ab, bevor das erste Teil nach oben geht. Das Tragen ist im Preis enthalten.
Ob im Hof ein Container stehen darf, hängt an der Toreinfahrt, an den Fahrradbügeln und an der Verwaltung. In vielen Neuköllner Blöcken ist die Durchfahrt zu niedrig, dann stellen wir an der Straße auf. Wo der Straßenraum bewirtschaftet oder morgens schlicht voll ist, melden wir eine Halteverbotszone an. Die Schilder müssen mindestens drei volle Tage vorher stehen, beantragt wird das ein bis zwei Wochen im Voraus, und diese Frist planen wir von vornherein ein.
In Britz, Rudow und Buckow ist das einfacher: Dort steht der Wagen in der Einfahrt oder am Vorgarten, und der Container passt auf das Grundstück. Dafür ist in Reihenhäusern die geteilte Wand ein Thema, weshalb wir Stemmarbeiten und Kernbohrungen bewusst in den Vormittag legen.
Im Mehrfamilienhaus informieren wir die Verwaltung über Zeitraum und Wasserabsperrungen. Ein Aushang im Flur mit Datum und Uhrzeit erspart allen die Klingelgespräche. Was davon einen Beschluss verlangt und was reine Höflichkeit ist, erklärt Bad in der Eigentumswohnung.
Kostenloses Aufmaß, danach steht Ihr Festpreis
Am Anfang steht ein Anruf, danach vereinbaren wir einen Termin für das Aufmaß, vor Ort oder per Videocall. Im Videocall gehen Sie mit dem Handy durch das Bad, wir sehen mit und fragen nach, und Sie müssen keinen Vormittag freihalten. Wenn Bodenaufbau und Leitungen genauer geprüft werden müssen, ist der Termin in Ihrer Wohnung der sichere Weg.
So oder so sehen wir uns an, wo die Leitungen laufen, wie hoch der Bodenaufbau ist, was die Elektrik hergibt und wie das Bad belüftet ist. Das dauert etwa eine Stunde.
Danach bekommen Sie ein schriftliches Angebot mit Festpreis und Bauzeitraum. Es kostet nichts, verpflichtet zu nichts, und Sie können damit vergleichen, so lange Sie möchten.
Was in dieser einen Summe steht
Vom Herausreißen des alten Bads bis zur Montage des Spiegelschranks steht alles in einer Summe: Abbruch und Entsorgung, Wasser, Abwasser, Elektrik, die Verbundabdichtung nach DIN 18534, Fliesen- und Plattenarbeiten, Trockenbau, Malerarbeiten und die Montage. Im Seitenflügel ohne Aufzug gehört das Tragen dazu.
Zwei Dinge stehen bewusst daneben. Zum einen die Sanitärobjekte, weil Sie diese selbst aussuchen: Dafür steht ein Budgetbetrag als eigene Zeile im Angebot, und ob Sie darüber oder darunter landen, verschiebt an der übrigen Kalkulation nichts. Zum anderen die Vorbehaltspositionen, falls es in Ihrem Bad welche gibt, die Sie dann aber vorher mit Preis kennen. Ob für Ihr Vorhaben ein Zuschuss infrage kommt, steht unter Förderung.
Vier Fragen, die am Küchentisch zuerst kommen
Bleibt der Preis, der im Angebot steht?
Ja. Ein Nachtrag entsteht nur, wenn Sie ihn selbst unterschreiben. Was im Altbestand stecken kann, steht vorher als eigene Zeile mit Betrag im Angebot: alte Stahlrohre, feuchte Wandbereiche, ein schadhafter Estrich. Tritt so ein Fall ein, kennen Sie die Zahl längst, tritt er nicht ein, wird sie gestrichen.
Wie viele Firmen kommen ins Haus?
Eine. Fliesenleger, Installateur, Elektriker, Trockenbauer und Maler gehören zu unserem Betrieb. Sie haben während der gesamten Bauzeit einen Ansprechpartner, der den Zeitplan im Blick behält.
Wie duschen wir während der Bauzeit?
Gesperrt ist nur das Bad, die übrige Wohnung nutzen Sie normal weiter. Wie Sie in diesen Tagen duschen, besprechen wir beim Aufmaß, denn je nach Wohnung gibt es dafür verschiedene Lösungen.
Wir zögern noch mit der Entscheidung.
Dann ist das kostenlose Aufmaß der richtige nächste Schritt. Mit einer belastbaren Zahl fällt die Entscheidung leichter als mit einer Vermutung, und wenn Sie danach noch ein Jahr warten möchten, ist das ebenfalls in Ordnung.
Die Abnahme und was danach für Sie gilt
Zum Schluss gehen wir das fertige Bad gemeinsam mit Ihnen ab und halten schriftlich fest, was noch offen ist. Dazu bekommen Sie die Datenblätter der Objekte, den Nachweis der Abdichtung und die Rechnung mit getrennt ausgewiesenem Lohnanteil für § 35a EStG. Die Rechnung muss unbar bezahlt sein, damit das Finanzamt sie anerkennt.
Auf die Bauleistung haben Sie die gesetzliche Gewährleistung, und was darunter fällt, bessern wir nach. Ausgenommen sind die Silikonfugen: Sie halten etwa fünf Jahre und werden danach wie ein Verschleißteil erneuert.
Wovon wir Ihnen abraten
Einzelne Fliesen zu ersetzen oder eine Duschecke nachzudichten, damit sie noch zwei Jahre hält, übernehmen wir nicht. Der Aufwand lohnt sich für Sie nicht.
Wir sind auch nicht die Richtigen, wenn Sie das günstigste Angebot der Stadt suchen. Eigene Leute für alle Gewerke, eine Abdichtung nach heutigem Stand und ein Preis, der bis zur Schlussrechnung hält, sind selten das billigste Angebot auf dem Tisch. Wer nur überstrichene Fliesen und eine beschichtete Wanne möchte, ist bei einem Renovierungsdienst besser aufgehoben.
Halbfertige Baustellen anderer Betriebe übernehmen wir nicht, und Objekte, die Sie selbst im Internet gekauft haben, bauen wir nicht ein. Für beides können wir nicht geradestehen.
Womit Sie sich vorher einlesen können
Geht es um den Umfang, vergleichen Sie Badumbau, Badrenovierung und Bad modernisieren, denn das sind drei Eingriffstiefen und damit drei Preisklassen. In welcher Reihenfolge die Entscheidungen anstehen, steht unter Bad planen.
Geht es um den Raum, hilft kleines Bad bei den dreieinhalb Quadratmetern aus dem Gründerzeithaus weiter, während Bad im Altbau die Holzbalkendecken behandelt. Das Becken finden Sie unter Waschtisch, das Licht unter Bad Beleuchtung und Lichtkonzept. Soll aus dem Zweckraum mehr werden, lesen Sie Wohlfühlbad oder Sauna im Bad, und für das zweite WC im Rudower Haus gibt es Gäste-WC.
Neukölln, die Nachbarbezirke und ein Anruf, der den Anfang macht
Wir arbeiten in ganz Neukölln, vom Reuterkiez und Schillerkiez über Rixdorf, Britz und die Gropiusstadt bis nach Buckow und Rudow. Daneben übernehmen wir die Badsanierung in Kreuzberg und in Tempelhof, dazu in Schöneberg, Mitte, Tiergarten, Moabit, Prenzlauer Berg, Charlottenburg, Wilmersdorf, Steglitz, Zehlendorf und Spandau, im Umland in Kleinmachnow, Stahnsdorf und Teltow.
Die Wolfermann GmbH ist ein Meisterbetrieb mit über 40 Jahren Erfahrung im Badbau, sitzt am Stahnsdorfer Damm 26 in Kleinmachnow und gehört zur WRS Gruppe. Nach Britz und Rudow ist der Weg von dort kurz.
030 220 569 70, Montag bis Freitag von 7 bis 16:30 Uhr. Am Telefon sprechen Sie mit jemandem aus dem Betrieb, der Ihr Bad später auch selbst sieht. Sagen Sie uns kurz, wo Sie wohnen und wie alt Ihr Bad ungefähr ist, dann vereinbaren wir den Termin für das Aufmaß, vor Ort oder per Videocall, kostenlos und ohne Verpflichtung. Falls Ihnen ein Anruf gerade nicht passt, schreiben Sie uns über das Anfrageformular auf dieser Seite, und wir melden uns innerhalb eines Werktags zurück.
