Badsanierung in Berlin-Karlshorst

Zwei Bestände, zehn Gehminuten auseinander

Karlshorst entstand ab 1895 als Villenkolonie neben der Trabrennbahn, mit Landhäusern auf großen Grundstücken und Straßen, die im alten Kern nach Rheinburgen benannt sind. 1945 wurde das Viertel sowjetisches Sperrgebiet, und bis zum Abzug 1994 gehörten die Häuser der Garnison. Um diesen Kern herum entstand in den DDR-Jahren Wohnungsbau: keine Großsiedlung wie weiter nördlich, sondern Blöcke in vorhandenen Lücken und an den Rändern.

Zwei Gebäudearten, die baulich weit auseinanderliegen, stehen hier also wenige Straßen voneinander entfernt. Fast jede Frage aus Karlshorst hat deshalb zwei Antworten, und welche gilt, entscheidet nicht der Wunsch, sondern die Decke unter dem Bad.

Die Dusche: einmal feste Größe, einmal Entscheidung

Zwei Maße entscheiden das: die Aufbauhöhe von der Rohdecke bis zur Oberkante der fertigen Fliese und die Einbauhöhe, die allein den Ablaufkörper meint. Ein Standard-Punktablauf hat 90 bis 110 Millimeter Einbauhöhe und verlangt 120 bis 150 Millimeter Aufbauhöhe, ein flacher Punktablauf 65 bis 90 beziehungsweise 95 bis 120.

In der DDR-Wohnung liegt über der Deckenplatte ein Estrich von vier bis fünf Zentimetern, und mehr gibt der Boden nicht her. Beide Punktabläufe fallen damit aus. Übrig bleiben der Wandablauf, der waagerecht in die Vorwand geht, mit rund 70 Millimetern dort und 70 bis 100 Millimetern Aufbauhöhe, oder die aufgesetzte extraflache Duschfläche, die keinen Bodenaufbau braucht und einen Einstieg von 25 bis 35 Millimetern behält. Wählen Sie den Wandablauf, steigt der Badboden um zwei bis fünf Zentimeter, und an der Tür entsteht eine flache Schwelle statt einer Kante in der Dusche. Das ist der bessere Ort dafür.

Im Villenbad stellt sich die Frage anders herum. Der alte Aufbau über der Balkenlage kommt beim Umbau ohnehin heraus, und was danach entsteht, planen wir selbst. Üblich sind dann 90 bis 140 Millimeter, womit der flache Punktablauf fast immer und der Standardablauf oft untergebracht ist. Die Grenze setzt nicht die Höhe, sondern die Richtung der Balken: Zwischen zwei Balken ist Platz für den Ablauftopf, über einem nicht. Deshalb steht die Lage der Dusche im Villenbad fest, bevor über Fliesen geredet wird. Die Maße im Einzelnen stehen unter bodengleiche Dusche.

Warum das Villenbad selten das erste ist

Die Häuser der Kolonie kamen erst nach 1994 zurück in private Hand, und hergerichtet wurden sie überwiegend zwischen 1995 und 2005. Die Bäder darin stammen also nicht aus der Jahrhundertwende, sondern aus dieser Welle, und sie sind heute 25 bis 30 Jahre alt.

Das verändert die Aufgabe. Es geht selten um zugewachsenes Stahlrohr, sondern um eine zweite Generation, die abgelaufen ist: eine Duschtasse mit Schürze auf Kunststofffüßen, eine Vorwand von 20 Zentimetern, wo heute 8 bis 12 genügen, und ein Dichtanstrich statt einer Abdichtung nach heutigem Stand. Wo dieser Anstrich nachgibt, wandert das Wasser in den Aufbau und zeigt sich Jahre später als dunkle Stelle an einer Stuckleiste im Geschoss darunter. Beim Aufmaß entscheidet sich deshalb zuerst, ob die Installation aus den Neunzigern liegen bleiben kann. Sie kann es häufiger, als Eigentümer erwarten.

Der Weg des warmen Wassers

Im Block hängt das warme Wasser an der Fernwärme und steht sofort an. Dafür gehört der Strang der Gemeinschaft, und abgesperrt wird er über die Verwaltung.

In der Villa kommt es aus dem Keller. Fünfzehn Meter Leitung bis in das Bad im Obergeschoss fassen vier bis fünf Liter, und die laufen jeden Morgen ungenutzt in den Ablauf, bevor die erste warme Hand unter den Hahn passt. Eine Zirkulationsleitung mit Zeitsteuerung löst das, ist aber nur zu haben, solange die Wand offen ist. Danach wird daraus ein zweites Bauvorhaben.

Der Preis folgt den Anschlusspunkten

In einem DDR-Bad gibt es drei: WC, Waschtisch, Wanne, alle drei an derselben Wand. In einem Villenbad sind es regelmäßig sechs bis acht, weil zwei Waschplätze, eine Wanne, eine getrennte Dusche, ein Handtuchheizkörper und häufig die Waschmaschine zusammenkommen. Der Aufwand steckt in diesen Punkten, nicht in den Quadratmetern.

Daraus folgen die Spannen: drei bis vier Quadratmeter im Block liegen bei 12.000 bis 20.000 Euro, acht bis zwölf Quadratmeter im Villenbad bei 24.000 bis 38.000 Euro. Die oft genannte Berliner Spanne von 15.000 bis 25.000 Euro für sechs bis acht Quadratmeter trifft in Karlshorst fast niemanden: Der eine Bestand liegt darunter, der andere darüber. Auf der Baustelle sind das sechs bis zehn Arbeitstage im Block, wenn nur Oberflächen, Abdichtung und Objekte erneuert werden, zehn bis fünfzehn beim Neuaufbau und fünfzehn bis zwanzig im Villenbad. Jede Einzelposition dahinter führt Badsanierung Kosten auf.

Wer zustimmt, und was vorher zu klären ist

Im Block entscheidet die Verwaltung oder die Genossenschaft über alles, was Strang und Schacht berührt. In der Villa entscheidet der Eigentümer, sofern sie ein Haus geblieben ist. Viele dieser Häuser sind in zwei bis vier Wohnungen geteilt, und dann gilt für den Strang dasselbe wie im Block. Was dabei zu beachten ist, steht unter Bad in der Eigentumswohnung.

Liegt das Haus in einem Denkmalbereich, betrifft das die Fassade, nicht den Raum. Die einzige Stelle, an der ein Bad nach draußen sichtbar wird, ist die Durchführung für die Abluft. Wo ein Badeofen am Schornstein hing, prüfen wir zuerst, ob der stillgelegte Zug dafür freigegeben wird; das entscheidet der bevollmächtigte Bezirksschornsteinfeger. Wie eine Anlage ausgelegt wird, steht unter Bad lüften.

Anlieferung: Vorgarten, Gleis, Treppenhaus

Am Haus in der Kolonie steht der Container auf dem Grundstück, und der Weg dorthin führt über den Vorgarten, den wir abdecken. Entlang der Treskowallee liegen Straßenbahngleise, und eine Halteverbotszone ist dort weder schnell noch beliebig zu setzen; wir melden sie mit Vorlauf an. In den Blöcken ohne Aufzug geht alles über das Treppenhaus.

Der nächste Schritt

Die Wolfermann GmbH ist ein Sanitär-Meisterbetrieb mit über 40 Jahren Erfahrung, und Karlshorst gehört zum Einsatzgebiet, ebenso wie Lichtenberg und Köpenick.

Sagen Sie unter 030 4173 3464, ob es um ein Haus in der Kolonie oder eine Wohnung im Block geht, dann wissen wir bereits, welche der beiden Antworten für Sie gilt, und der Aufmaßtermin steht gleich fest. Zum Einlesen: Dusche statt Wanne, Bad im Altbau, Badumbau und barrierefreies Bad. Auf der Schlussrechnung steht der Arbeitslohn als eigene Position, damit Sie ihn nach § 35a EStG ansetzen können.