Badsanierung Treptow – neues Bad für Altbau und Neubau

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Zwei Bestände, eine Frage

Treptow reicht von den Gründerzeithäusern an der Spree bis zu den Wohnquartieren in Adlershof und Johannisthal. Zwischen beiden liegen fünf Jahrzehnte, und die Bäder darin haben fast nichts gemeinsam — außer dem Satz, der im ersten Gespräch als Erstes fällt: eine Dusche ohne Kante.

Die Antwort darauf fällt je nach Adresse gegensätzlich aus. Im Karl-Kunger-Kiez hängt sie an der Deckenkonstruktion. Am Groß-Berliner Damm hängt sie an einer einzigen Frage: Wo genau liegen die Heizrohre?

Was im Neubaubad unter der Fliese steckt

In Adlershof und Johannisthal ist der beheizte Estrich der Normalfall. Sein Aufbau ist von unten nach oben fast immer derselbe:

Stahlbetondecke, ringsum ein Randdämmstreifen
30 bis 50 Millimeter Dämmung
Systemplatte mit dem Heizrohr in 14 mal 2 oder 16 mal 2 Millimetern
Zementestrich mit mindestens 45 Millimetern Überdeckung über der Rohroberkante
Fliese und Kleber mit 12 bis 18 Millimetern

Von der Rohdecke bis zur Oberkante der fertigen Fliese — das ist die Aufbauhöhe — kommen so 110 bis 140 Millimeter zusammen. Ein Standard-Punktablauf verlangt 120 bis 150 Millimeter Aufbauhöhe; sein Ablaufkörper allein misst 90 bis 110 Millimeter Einbauhöhe. Auf dem Papier geht das knapp auf.

Die Höhe ist hier trotzdem nicht das Problem. Das Problem ist, was in dieser Höhe liegt.

Warum dort nicht einfach gesägt wird

Ein Bad wird auf 24 Grad ausgelegt, ein Wohnzimmer auf 20. Deshalb liegen die Rohre im Bad enger, meist mit 10 Zentimetern Verlegeabstand statt 15 bis 20. Eine Fläche von der Größe eines Ablauftopfes, in der garantiert kein Rohr verläuft, gibt es in einem solchen Raum praktisch nicht.

Dazu kommt die Bauart des Kreises. Ein Heizkreis läuft als durchgehende Schleife vom Verteiler bis zurück zum Verteiler; ein Schnitt trifft deshalb nicht ein Stück Rohr, sondern nimmt den ganzen Kreis aus dem Betrieb. Und der Estrich im Bad ist eine einzige Fläche, begrenzt von der Randfuge. Ein drei Meter langer Streifen Zementestrich wächst beim Aufheizen um gut einen halben Millimeter — eine geflickte Stelle mitten darin ist genau die Stelle, an der er später reißt.

Erst die Rohre finden, dann planen

Zwei Wege führen zur Rohrlage. Der bequeme ist der Verlegeplan aus den Bauunterlagen, der bei Häusern ab den neunziger Jahren oft bei der Hausverwaltung liegt. Der verlässliche ist die Wärmebildkamera: Heizkreis dreißig bis sechzig Minuten auffahren, Bild machen, Verlauf auf zwei bis drei Zentimeter genau auf den alten Fliesen anzeichnen. Angezeichnet wird vor dem Angebot, nicht am Abbruchtag.

Drei Wege, die danach bleiben

Aufgesetzte extraflache Duschfläche. Kein Bodenaufbau, 25 bis 35 Millimeter Einstieg, die Ablaufleitung waagerecht über dem Estrich in die Vorwand. Der Heizestrich wird nicht angerührt, der Heizkreis bleibt vollständig, es entsteht keine Trocknungszeit. Die Duschfläche sitzt dabei über dem Heizestrich, nicht darin.

Wandablauf mit angehobenem Boden. Der Ablaufkörper belegt rund 70 Millimeter in der Vorwand und braucht 70 bis 100 Millimeter Aufbauhöhe. Das Gefälle entsteht in einer Gefälleplatte über dem alten Estrich, der übrige Boden wird auf dieselbe Höhe gebracht. Schwellenlos bleibt der Raum damit, er verliert aber zwei bis drei Zentimeter lichte Höhe. Die Grenze setzt die Tür: Ein Türblatt lässt sich kürzen, eine Zarge nur mit Aufwand.

Flacher Punktablauf im Randstreifen. 65 bis 90 Millimeter Einbauhöhe, 95 bis 120 Millimeter Aufbauhöhe. Das geht nur, wenn das Wärmebild an der gewünschten Stelle eine rohrfreie Zone zeigt, meist entlang der Wand. Das ist der seltenste der drei Fälle, und ob er bei Ihnen eintritt, sagen wir vor dem Angebot statt danach.

Wenn der Estrich doch komplett herausmuss

Soll der Grundriss sich bewegen oder der Ablauf mitten im Raum sitzen, kommt der Estrich im ganzen Bad bis auf die Rohdecke heraus, und der Heizkreis mit ihm. Danach gilt die Rechnung der Norm: 21 Tage Trocknung, dann drei Tage Funktionsheizen bei 25 Grad, dann mindestens vier weitere bei voller Auslegungstemperatur, erst danach Restfeuchtemessung und Fliese. Vier bis sechs Wochen, in denen auf der Baustelle nichts geschieht.

Vor dem Einbringen steht die Druckprobe, und das Rohr bleibt unter Druck, solange der Estrich fließt — eine Verletzung zeigt sich dann sofort statt drei Jahre später. Ob der Verteiler noch einen freien Abgang für den neuen Kreis hat, klären wir vorher. Und weil der Trittschallschutz nach dem Umbau nicht schlechter sein darf als davor, geht vorher eine kurze Abstimmung an die Hausverwaltung.

Vorlauf 40 Grad: die Wärme danach

Eine Fußbodenheizung arbeitet mit 35 bis 40 Grad Vorlauf. Ein Handtuchheizkörper am selben Kreis liefert dabei ein Fünftel bis ein Viertel dessen, was sein Datenblatt bei 75 Grad ausweist. Wer mehr will, nimmt ein für niedrige Temperaturen ausgelegtes Modell oder einen elektrischen Heizstab für Frühjahr und Herbst, mit eigenem abgesichertem Stromkreis.

Auf der Spreeseite gilt anderes

In Alt-Treptow, im Plänterwald und in Baumschulenweg steht der andere Bestand. Dort wurde das Bad nachträglich in die Wohnung gesetzt, häufig erst in den siebziger oder achtziger Jahren und meist in eine Kammer neben der Küche. Heizestrich gibt es nicht, dafür eine Balkenlage, Heizkörper an der Wand und eine Aufbauhöhe, die im selben Raum schwankt. Zum warmen Boden führt hier die elektrische Heizmatte im Fliesenkleber: 3 bis 4 Millimeter dick, 100 bis 160 Watt je Quadratmeter, eigener Stromkreis mit Fehlerstromschutz.

Was in Alt-Treptow vorher aufs Amt geht

Ein Teil dieser Adressen liegt im sozialen Erhaltungsgebiet Alt-Treptow. Die Verordnung gilt seit Juli 2016, ihren heutigen Umriss hat sie seit dem 27. Mai 2020. Das Bezirksamt führt dafür achtzehn Straßenzüge, darunter die Karl-Kunger-Straße 1 bis 28 und 33 bis 69, die Bouchéstraße, die Lohmühlenstraße und den Schmollerplatz. Steht Ihre Hausnummer darin, braucht die Änderung der baulichen Anlage eine Genehmigung des Bezirksamts. Ob Ihre Adresse dazugehört, sehen wir vor dem Angebot nach.

Am Gartenstadtweg zählt das Denkmalrecht mit

Die Gartenstadt Falkenberg in Bohnsdorf führt das Landesdenkmalamt als Gesamtanlage. Sie entstand 1913 bis 1916 nach Entwürfen von Bruno Taut und Heinrich Tessenow; der Eintrag umfasst den Gartenstadtweg, den Akazienhof und Am Falkenberg 118 bis 120. Ein Denkmalbereich erfasst eine Mehrheit baulicher Anlagen, auch wenn nicht jeder einzelne Teil für sich ein Denkmal ist, und ausdrücklich zählen Siedlungen dazu (§ 2 Abs. 3 DSchG Bln).

Für die Planung folgen daraus drei Punkte. Eine Veränderung des Erscheinungsbildes braucht vorher die Genehmigung der Denkmalbehörde, und untere Denkmalschutzbehörde ist das Bezirksamt (§ 11 Abs. 1, § 6 Abs. 3 DSchG Bln). Steht ohnehin ein bauordnungsrechtliches Verfahren an, schließt die Baugenehmigung die denkmalrechtliche ein, solange diese nicht gesondert beantragt wird (§ 12 Abs. 3 DSchG Bln). Und eine erteilte Genehmigung erlischt, wenn zwei Jahre lang nicht mit der Ausführung begonnen wurde (§ 12 Abs. 2 DSchG Bln). Steht Ihre Nummer im Eintrag, gehört diese Frage deshalb vor die Bemusterung und nicht hinter die Bestellung.

Badsanierung Treptow: Heizmatte im Boden — über dem Heizestrich entscheidet die Aufbauhöhe, was noch geht

Wo Ihr Geld hingeht

Die Berliner Spanne ist bekannt, 15.000 bis 25.000 Euro für ein gewöhnliches Wohnungsbad. In Treptow entscheidet der Boden, wo Sie darin landen: Bleibt der Heizestrich liegen, sparen Sie den größten Einzelposten und vier Wochen Zeit. Muss er neu, sind es 3.000 bis 6.000 Euro mehr. Woraus sich die Summe zusammensetzt, steht unter Badsanierung Kosten, der Weg dorthin im Ablauf einer Badsanierung.

Hinter den Bädern steht unser Meisterbetrieb, der seit über 40 Jahren Bäder baut. Gearbeitet wird in ganz Treptow, von Alt-Treptow über Niederschöneweide bis Bohnsdorf, Altglienicke und Grünau. Dazu kommen Köpenick und Neukölln, die Innenstadtbezirke Kreuzberg, Friedrichshain, Mitte und Schöneberg sowie Kleinmachnow, Stahnsdorf und Teltow.

Was wir zum ersten Termin mitbringen

Sagen Sie unter 030 4173 3464 in einem Satz, ob Ihr Bad in einem Altbau an der Spree oder in einer Wohnung mit Fußbodenheizung liegt. Damit steht schon fest, was wir zum ersten Termin mitbringen: im zweiten Fall die Wärmebildkamera, damit die Rohrlage vor dem Angebot auf dem Boden angezeichnet ist und nicht erst beim Abbruch zur Überraschung wird. Für diesen Termin berechnen wir nichts.

Die Maße der drei Abläufe im Zusammenhang stehen unter bodengleiche Dusche, die Deckenfrage auf der Spreeseite unter Bad im Altbau. Den Arbeitslohn weisen wir auf der Schlussrechnung getrennt aus, für Ihre Steuererklärung nach § 35a EStG.

Häufige Fragen

Was kostet eine Badsanierung in Treptow?

Die Berliner Spanne für ein Wohnungsbad reicht von 15.000 bis 25.000 Euro, und in Treptow entscheidet der Boden, wo Sie darin landen. Bleibt der Heizestrich in Adlershof oder Johannisthal unangetastet, endet die Rechnung meist im unteren bis mittleren Bereich, weil Leitungen und Anschlüsse stehen bleiben. Muss der Estrich samt Heizkreis heraus und neu, kommen 3.000 bis 6.000 Euro und rund vier Wochen Trocknung hinzu. Nach dem ersten Termin steht der Festpreis schriftlich im Angebot.

Kann man für eine bodengleiche Dusche in einen Heizestrich schneiden?

Nicht ohne Vorarbeit. Im Bad liegen die Heizrohre enger als im Wohnraum, meist mit 10 Zentimetern Verlegeabstand statt 15 bis 20, weil der Raum auf 24 Grad ausgelegt ist. Dazu ist ein Heizkreis eine durchgehende Schleife vom Verteiler und zurück: Ein Treffer legt nicht ein Rohrstück still, sondern den ganzen Kreis. Erst wird die Rohrlage angezeichnet, dann steht fest, ob im Randstreifen eine rohrfreie Zone für einen flachen Punktablauf liegt.

Wie findet man die Heizrohre unter dem Estrich?

Über den Verlegeplan aus den Bauunterlagen, der bei Häusern ab den neunziger Jahren oft bei der Hausverwaltung liegt. Fehlt er, hilft ein Thermografiebild, für das der Heizkreis dreißig bis sechzig Minuten aufgefahren; danach zeichnet sich die Rohrlage auf zwei bis drei Zentimeter genau ab. Beides erledigen wir beim ersten Termin und nicht am Abbruchtag.

Welcher Duschablauf geht über einer Fußbodenheizung, ohne sie anzurühren?

Die aufgesetzte extraflache Duschfläche: kein Bodenaufbau, 25 bis 35 Millimeter Einstieg, die Ablaufleitung waagerecht über dem Estrich in die Vorwand. Alternativ der Wandablauf mit rund 70 Millimetern in der Vorwand und 70 bis 100 Millimetern Aufbauhöhe, also von der Rohdecke bis Oberkante fertige Fliese; dann wird der übrige Bodenbelag um zwei bis drei Zentimeter angehoben. Ein Standard-Punktablauf mit 90 bis 110 Millimetern Einbauhöhe für den Ablaufkörper und 120 bis 150 Millimetern Aufbauhöhe verlangt dagegen den Eingriff in den Estrich.

Wie lange dauert es, wenn der Heizestrich neu gemacht werden muss?

Ein Zementheizestrich darf frühestens 21 Tage nach dem Einbringen aufgeheizt werden. Das Funktionsheizen läuft dann drei Tage bei 25 Grad und mindestens vier weitere bei voller Auslegungstemperatur, erst danach wird die Restfeuchte gemessen und gefliest. Rechnen Sie mit vier bis sechs Wochen zusätzlich zu den rund zwei Wochen eigentlicher Bauzeit im Bad. Ein Schnellestrich drückt die Wartezeit auf wenige Tage, kostet aber Aufpreis.

Wird der Handtuchheizkörper an einer Fußbodenheizung warm genug?

Nur bedingt. Eine Fußbodenheizung läuft mit 35 bis 40 Grad Vorlauf, und ein Heizkörper am selben Kreis gibt dabei ein Fünftel bis ein Viertel dessen ab, was sein Datenblatt bei 75 Grad ausweist. Entweder nehmen Sie ein Modell, das für diese Temperatur ausgelegt ist, oder einen elektrischen Heizstab für die Übergangszeit, und der braucht einen eigenen abgesicherten Stromkreis. Welcher Weg passt, hängt am Heizkreisverteiler, und den schauen wir uns im ersten Termin an.

Bewertungen

Was Kundinnen und Kunden schreiben

Wir stehen seit über 40 Jahren im Dienst unserer Kunden. Ihre vollständige Zufriedenheit und anhaltende Wertschätzung für unsere Badrenovierungen ist unser höchster Maßstab für die eigene Leistung.

4,9★★★★★57 Google-Bewertungen

★★★★★
Ich bin eher kurzentschlossen – der Plan war es auch, aber Herr Wolfermann setzte diesen wunderbar in die Tat um.
Stephanie H., vor 6 Jahren
★★★★★
Von der Planung bis zur Durchführung einer komplizierten Umbaumaßnahme hat alles einwandfrei geklappt. Herr Wolfermann ist immer freundlich und jederzeit erreichbar.
Alexander I., Local Guide, vor 4 Jahren
★★★★★
Ich hatte erst eine andere Firma beauftragt, mein Bad machen zu lassen, doch dann kamen Probleme auf. Dann wurde mir die Wolfermann GmbH empfohlen – das war das Beste, was passieren konnte.
Monty K., Local Guide, vor 8 Jahren
★★★★★
Aus eigener Erfahrung mit Reparaturen und dem Kompletteinbau eines Bades kann ich die Professionalität und Kundenorientierung nur lobend hervorheben.
Hendrik H., vor 4 Jahren
★★★★★
Wir sind bereits seit einigen Jahren Kunden bei der Firma Wolfermann und sind mehr als zufrieden. Sie sind zu jeder Zeit erreichbar und finden immer eine Lösung.
D. V., Local Guide, vor 4 Jahren
★★★★★
Der Monteur rief etwa 30 Minuten vor unserem vereinbarten Termin an und gab mir die Info, dass er sich etwas verspäten wird.
Lydia G., vor 5 Jahren
★★★★★
Noch nie haben wir in dieser Branche so zuverlässige, sympathische und verständnisvolle Mitarbeiter erlebt.
Leo L., vor 6 Jahren
★★★★★
Wir haben die Firma Wolfermann für die Sanierung unseres Ferienhauses beauftragt.
J. D., Local Guide, vor 3 Jahren

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