Ihr neues Bad in Pankow, vom Florakiez bis nach Buch
Ein neues Bad merken Sie jeden Morgen. Der Boden ist warm, das Licht blendet nicht, und Sie gehen ohne Kante und ohne Stufe in die Dusche. Dafür brauchen Sie keine zusätzlichen Quadratmeter. Entscheidend ist, wie die Objekte im vorhandenen Raum stehen, welches Fliesenformat wie viele Fugen erzeugt und ob die Armatur gut in der Hand liegt.
Pankow ist groß, und der Bestand darin ist es auch. Rund um Florastraße und Wollankstraße stehen Gründerzeithäuser, deren Bäder nachträglich in Kammern gesetzt wurden. In Niederschönhausen kommen Altbauten und Landhäuser dazu, in Buch und Karow der Siedlungsbau, und am Pankower Tor entsteht auf dem alten Bahngelände ein ganzes Quartier neu. In allen vier Beständen arbeiten wir, mit eigenen Leuten für jedes Gewerk und einem Festpreis, der nach dem Aufmaß feststeht.
Ein Hinweis vorweg: Prenzlauer Berg gehört zum Bezirk Pankow, hat bei uns aber eine eigene Seite, weil der Bestand dort aus den Sanierungsjahren nach 1990 stammt. Wenn Sie dort wohnen, lesen Sie die Seite zur Badsanierung in Prenzlauer Berg. Den Betrieb selbst gibt es seit über 40 Jahren, er ist Meisterbetrieb, sitzt in Kleinmachnow und gehört zur WRS Gruppe.
Vier Pankower Ausgangslagen, die wir gut kennen
Welche davon bei Ihnen vorliegt, entscheidet über Aufwand, Bauzeit und Preis.
Das Seitenflügelbad zwischen Florastraße und Wollankstraße
Baujahr um die Jahrhundertwende, Vorderhaus mit Stuck, das Bad im Seitenflügel. Es misst dreieinhalb bis viereinhalb Quadratmeter, hat kein Fenster und wurde irgendwann in eine Kammer oder in einen abgetrennten Teil der Küche gesetzt. Die Wanne steht quer, daneben die Waschmaschine, der Waschtisch hat sechzig Zentimeter, und gefliest ist bis auf zwei Meter Höhe, darüber Ölfarbe oder Raufaser. Das ist der häufigste Fall im Bezirk.
Der Altbau in Niederschönhausen
Hier sind die Wohnungen größer, die Bäder ebenfalls, und häufig gibt es ein Fenster. Sechs bis acht Quadratmeter reichen für eine Dusche neben der Wanne oder für zwei Becken am Waschtisch. Unter den Fliesen liegt in diesen Häusern oft eine Holzbalkendecke, und in den Landhäusern kommt ein zweites Bad oder ein Gäste-WC dazu, das mitgeplant werden sollte.
Die Siedlungswohnung in Buch oder Karow
Vier bis fünf Quadratmeter, feste Anschlusspunkte, Betondecke, Abluft über einen Sammelschacht. In den Zeilen der siebziger und achtziger Jahre ist das Bad eine vorgefertigte Zelle, in Karow-Nord aus den neunziger Jahren ein gemauerter Raum mit Vorwand. Beides ist gut kalkulierbar, weil die Maße sich in jeder Wohnung des Hauses wiederholen.
Die Neubauwohnung am Pankower Tor
Sechs bis acht Quadratmeter, bodengleiche Dusche ab Werk, Vorwandinstallation, Fußbodenheizung. Technisch fehlt hier nichts, und deshalb sind wir in diesen Wohnungen selten gefragt. Wenn, dann geht es um Oberflächen, Licht und Stauraum, und das ist eine Badrenovierung und keine Sanierung.
Das Bad ohne Fenster, und was die Lüftung leisten muss
Viele Anfragen aus dem Pankower Altbau betreffen ein Bad ohne Fenster. Das ist kein Mangel, den man beheben müsste, sondern eine Aufgabe, die man lösen muss, und zwar an zwei Stellen: beim Licht und bei der Luft.
Beim Licht heißt das drei getrennte Kreise statt einer Deckenleuchte: Licht am Spiegel von vorn und von beiden Seiten, eine Grundbeleuchtung an der Decke und ein warmer, gedimmter Kreis für abends. Im offenen Rohbau kosten drei Kreise wenige hundert Euro mehr als einer und verändern den Raum stärker als eine teurere Armatur, siehe Bad Beleuchtung und Lichtkonzept fürs Bad.
Bei der Luft gilt der Richtwert aus der DIN 18017-3: 60 Kubikmeter je Stunde für ein Bad mit WC, 30 für ein reines WC. Wichtiger als die Spitzenleistung ist der Nachlauf, der mit dem Licht startet und danach zehn bis zwanzig Minuten allein weiterläuft. Ein Gerät, das mit dem Lichtschalter ausgeht, schließt die feuchte Luft im Raum ein.
Die eigentliche Frage im Altbau ist aber nicht das Gerät, sondern der Weg nach draußen. Manche Häuser haben noch einen alten Abluftschacht, andere nicht, und dann muss die Leitung über einen Nachbarraum, die Fassade oder das Dach geführt werden. Das klären wir vor dem Angebot und nicht am ersten Bautag, siehe Badlüftung.
Was hinter der Wand steckt: Steigleitung, Fallrohr, Bodenaufbau
In den Gründerzeithäusern ist die Installation eher gewachsen als geplant. Zuleitungen liegen auf Putz, in Schlitzen und manchmal beides im selben Raum, weil in achtzig Jahren mehrere Betriebe daran gearbeitet haben. Beim Öffnen der Wand rechnen wir deshalb mit mehr Aufwand als im Schachtbau, und so steht es auch im Angebot.
Der Strang selbst bleibt in der Regel liegen. Wir erneuern die Leitungen in Ihrer Wohnung bis zur Abzweigung und lassen Steigleitung und Fallrohr unberührt, solange sie dicht sind. Das hat auch einen rechtlichen Grund: Diese Bauteile gehören der Eigentümergemeinschaft, und was daran geschieht, entscheidet die Gemeinschaft. Wo Ihr Vorhaben den Strang berührt, halten wir das schriftlich fest, damit Sie ein prüfbares Papier für die Verwaltung haben, siehe Bad in der Eigentumswohnung.
Eine Ausnahme gibt es. Findet sich beim Öffnen noch eine Bleileitung im Trinkwasser, muss sie heraus. Seit Dezember 2013 gilt ein Grenzwert von 0,010 Milligramm Blei je Liter, und den kann eine Bleileitung nicht einhalten. In Berlin ist das selten geworden, in Pankower Altbauten kommt es aber noch vor.
Beim Boden entscheidet die Decke. Über einer Holzbalkendecke zählt das Gewicht mit, und die Abdichtung muss Bewegung aufnehmen können, ohne zu reißen. Der Aufbau darüber ist oft dünn, was nach wenig Spielraum klingt, in den meisten Fällen aber reicht: Ein flacher Punktablauf kommt mit 65 bis 90 Millimetern aus, ein Wandablauf mit noch weniger. Erst eine Rinne im Boden mit 90 bis 120 Millimetern wird eng.
Und schließlich der Schall. Ein Fallrohr aus Guss ist leise, ein nachträglich eingezogenes Kunststoffrohr ohne Dämmung hört die Nachbarwohnung. Wo wir eine Vorwand neu bauen, dämmen wir die Leitungen darin, denn die DIN 4109 begrenzt die Geräusche aus haustechnischen Anlagen in fremden Aufenthaltsräumen auf 30 Dezibel.
Was in Buch und Karow anders läuft
Im Norden des Bezirks sind die Wohnungen jünger und die Bäder kleiner, dafür ist die Ausgangslage klarer. Die Anschlusspunkte liegen fest, das WC bleibt an seinem Platz, und alles andere lässt sich neu ordnen: Wanne raus, bodengleiche Dusche ab 90 mal 90 Zentimetern hinein, ein durchgehender Waschtisch, große Fliesen, eine Abluft, die ihren Wert wirklich schafft.
Weil die Maße sich wiederholen, ist die Kalkulation hier verlässlicher als im Altbau. Haben wir eine Wohnung dieses Typs einmal aufgemessen, kennen wir den Aufbau der übrigen, Überraschungen beim Abbruch sind selten, und das schlägt sich im Preis nieder. In Karow-Nord aus den neunziger Jahren tragen Leitungen und Elektrik meist noch, und eine Badrenovierung ohne neue Trassen genügt.
Einen Punkt sprechen wir von uns aus an. In einzelnen Serien der siebziger Jahre enthalten die Wandtafeln der vorgefertigten Sanitärzelle Asbestzement. Wo es danach aussieht, lassen wir vor dem Abbruch eine Probe untersuchen. Bestätigt sich der Verdacht, übernimmt den Rückbau ein dafür zugelassener Fachbetrieb nach TRGS 519, und wir setzen darauf auf.
Was in Pankow am häufigsten gewünscht wird
Vier Wünsche hören wir häufiger als alle anderen, und alle vier hängen mit dem Bestand im Bezirk zusammen.
Der häufigste ist immer derselbe: Die Wanne soll raus und eine bodengleiche Dusche hinein. In einem Bad von dreieinhalb Quadratmetern nimmt der Wannenkörper den meisten Platz weg, und wenn er verschwindet, bekommen Sie genau die Fläche zurück, die Ihnen vor dem Waschtisch bisher gefehlt hat. Wie das abläuft, steht unter Dusche statt Wanne, die Abwägung unter Badewanne oder Dusche.
An zweiter Stelle steht der Platz an der Tür. Ein Standardelement für ein wandhängendes WC baut etwa zwölf Zentimeter auf, flache Systeme kommen mit acht bis zehn aus, und diese zwei bis vier Zentimeter mehr Durchgang merken Sie im Seitenflügelbad jeden Morgen. Eine Schiebetür spart zusätzlich die Fläche, die eine Drehtür beim Öffnen braucht.
Der dritte Wunsch betrifft die Waschmaschine, die hier meist neben der Wanne steht und die einzige zusammenhängende Fläche im Raum blockiert. Manchmal zieht sie in die Küche um, manchmal unter eine durchgehende Platte neben dem Waschtisch, und gelegentlich bleibt sie, wo sie ist, weil sonst nichts geht.
Und viertens wünschen sich viele ein Bad, das in zwanzig Jahren noch passt. Eine Dusche ohne Kante, ein Waschtisch mit Freiraum darunter, eine Wand, die später einen Griff trägt, und 120 mal 120 Zentimeter Bewegungsfläche vor den Objekten nach DIN 18040-2. Das kostet heute kaum mehr und erspart Ihnen den zweiten Umbau; wie das aussieht, ohne nach Klinik zu wirken, zeigt barrierefreies Bad.
Was eine Badsanierung in Pankow kostet
Alle Beträge auf dieser Seite sind Bruttopreise einschließlich der gesetzlichen Umsatzsteuer.
Rund 15.000 bis 25.000 Euro für ein Komplettbad von sechs bis acht Quadratmetern in solider Ausstattung: Das ist der Rahmen im Berliner Bestand. Bleiben die Leitungen liegen und wird nur renoviert, sind es eher 12.000 bis 20.000 Euro. Der reine Tausch der Wanne gegen eine bodengleiche Dusche liegt bei 4.500 bis 9.000 Euro, und ein Komplettbad mit geändertem Grundriss bei 18.000 bis 30.000 Euro.
Teurer wird es in Pankow vor allem im Altbau, und fast immer aus denselben Gründen: eine gewachsene Installation, die beim Öffnen mehr Arbeit macht als erwartet, eine Holzbalkendecke mit anderer Abdichtung, eine Abluftleitung, die erst noch einen Weg nach draußen braucht, eine Elektrik ohne eigenen Badstromkreis und ein Vorderhaus mit vier Etagen ohne Aufzug.
Günstiger wird es, wenn der Bestand mitspielt. Im Siedlungsbau bleiben die Anschlusspunkte, der Abbruch ist überschaubar, die Maße sind bekannt, und weil für Unbekanntes kein Aufschlag nötig ist, fällt das Angebot niedriger aus. Dazu kommen die üblichen Hebel: ein Format aus dem Standardsortiment, Objekte aus einer Serie, eine früh abgeschlossene Bemusterung und ein durchgehender Bauzeitraum ohne zweite Anfahrt.
Das sind Erfahrungswerte und noch kein Angebot. Woraus sich so eine Summe im Einzelnen zusammensetzt, lesen Sie unter Badsanierung Kosten, mögliche Zuschüsse unter Förderung.
Anfahrt, Treppenhaus und ein Platz zum Halten
Von Kleinmachnow bis nach Pankow sind es rund dreißig Kilometer quer durch die Stadt, und nach Buch oder Karow gut vierzig. Das sagen wir offen, weil es Ihre Baustelle betrifft.
Für Sie heißt das zweierlei. Erstens planen wir diese Aufträge am Stück statt in Etappen: Die Kolonne kommt morgens und bleibt bis zur Übergabe, Material wird gebündelt angeliefert, und wir beginnen erst, wenn alles da ist. Zweitens sind wir nicht der Betrieb, der für eine lose Fliese am Nachmittag noch einmal vorbeifährt; wer das braucht, ist mit einem Betrieb aus dem Kiez besser bedient. Anfahrtskosten stellen wir nicht gesondert in Rechnung, sie stecken im Festpreis.
Im Vorderhaus geht alles über das Treppenhaus, denn einen Aufzug gibt es in den Pankower Altbauten fast nie. Vor der ersten Palette kommen Vlies auf die Stufen, Kantenschutz an die Ecken und Folie an die Wohnungstür. Großes Material liefern wir in Teilen an und setzen es oben zusammen; dieses Tragen ist im Preis enthalten.
Der Schutt aus einem Komplettbad wiegt anderthalb bis drei Tonnen. Wo im Hof eine Aufstellfläche vorhanden ist, stellen wir einen kleinen Absetzcontainer, sonst arbeiten wir mit Big Bags, die abends verschlossen und im Block abgeholt werden. In den bewirtschafteten Straßen rund um die Breite Straße melden wir eine Halteverbotszone an. Die Schilder müssen drei volle Tage vorher stehen, beantragt wird die Zone ein bis zwei Wochen vorher, und diese Frist steht bei uns von Anfang an im Terminplan.
Wie Ihr Badumbau in zehn bis fünfzehn Tagen abläuft
Bevor die Arbeiten beginnen, suchen Sie aus unserem breiten Portfolio Ihre Traumfliesen, Armaturen und Sanitärobjekte heraus. Gebaut wird erst, wenn alles geliefert ist: Bei Sanitärobjekten sind vier bis acht Wochen Lieferzeit üblich, und ein fehlendes Teil hält die ganze Baustelle an.
Am ersten Morgen stehen Staubschutz und Wegeschutz. Dann fallen Fliesen, Estrich, Wanne und alte Vorwand, und das sind die lauten Tage, zwei bis drei an der Zahl. Danach liegen Rohinstallation und Elektrik, die neue Vorwand steht, Leerrohre und Dosen sitzen an ihrem Platz. Es folgt die Abdichtung im Verbund nach DIN 18534, gespachtelt und grundiert; ihre Trockenzeit lässt sich nicht verkürzen. Erst danach fliesen wir Boden und Wand. Zum Schluss kommen Objekte, Armaturen, Licht und Spiegel an ihren Platz, wir verfugen, silikonieren, malern und übergeben das Bad gereinigt.
Kernbohrungen und Stemmarbeiten legen wir bewusst in den Vormittag. Muss der Strang abgestellt werden, kündigen wir das mindestens einen Tag vorher mit einem Aushang im Hausflur an, auf dem ein Ansprechpartner mit Namen steht. Den genauen Takt finden Sie im Ablauf einer Badsanierung und im Zeitplan.
Kostenloses Aufmaß, danach steht Ihr Festpreis
Zum Aufmaß kommt jemand, der selbst Bäder baut. Er sieht sich in etwa einer Stunde an, wo die Leitungen laufen, wie hoch der Bodenaufbau ist, was die Elektrik hergibt und wohin die Abluft geht.
Den Termin gibt es auf zwei Wegen. Entweder wir stehen bei Ihnen im Bad, oder Sie halten das Handy und gehen im Videocall mit uns durch den Raum. Der Videotermin ist oft in derselben Woche zu haben und kostet Sie keinen halben Vormittag. Bei unklarem Bodenaufbau und alter Steigleitung ist der Termin in der Wohnung der sichere Weg, und im Pankower Altbau trifft das häufig zu.
Danach bekommen Sie ein schriftliches Angebot mit Festpreis, Bauzeitraum und den Arbeiten je Gewerk. Es kostet Sie nichts, es verpflichtet Sie zu nichts, und Sie können damit so lange vergleichen, wie Sie möchten.
Was Pankower Eigentümer am Küchentisch fragen
Bleibt der Preis, der im Angebot steht?
Ja. Was hinter einer Pankower Altbauwand stecken kann, steht mit Betrag schon im Angebot und nicht später im Nachtrag. Tritt der Fall ein, kennen Sie die Zahl seit dem ersten Tag. Tritt er nicht ein, streichen wir die Zeile. Auf der Baustelle wird über Geld nicht gesprochen.
Wie viele Firmen kommen ins Haus?
Eine. Installateur, Elektriker, Fliesenleger, Trockenbauer und Maler arbeiten in unserem Betrieb, und über die ganze Bauzeit bleibt es derselbe Ansprechpartner.
Wir wohnen zur Miete. Geht das überhaupt?
Für alles, was über die Instandsetzung hinausgeht, brauchen Sie die Zustimmung des Eigentümers. Wir stellen das Angebot so aus, dass Ihr Vermieter es ohne Nacharbeit prüfen kann, mit einer Zeile dazu, was am Bestand verändert wird.
Wir wollen erst einmal nur wissen, was möglich ist.
Dann sind Sie beim Aufmaß richtig. Es kostet nichts, und ein Auftrag folgt daraus nicht. Ein guter Teil der Anrufer will zuerst wissen, was der Raum hergibt und was er kostet; gebaut wird dann oft ein halbes Jahr später.
Eine Summe, eine Abnahme, eine Rechnung
Vom Herausreißen des alten Bads bis zur Montage des Spiegelschranks steht alles in einer Summe: Entsorgung, Wasser, Abwasser, Elektrik, Abdichtung, Fliesen- und Plattenarbeiten, Trockenbau, Malerarbeiten und das Tragen im Treppenhaus.
Zwei Posten stehen bewusst daneben. Der erste sind die Sanitärobjekte, denn die suchen Sie selbst aus. Dafür führt das Angebot einen Budgetbetrag als eigene Zeile; ob Sie darüber oder darunter landen, ändert an der übrigen Kalkulation nichts. Der zweite sind die Vorbehaltspositionen, falls Ihr Bad welche hat. Deren Preis kennen Sie vorher.
Am letzten Tag gehen wir das Bad zusammen ab und schreiben auf, was noch offen ist. Sie bekommen die Datenblätter der Objekte, den Nachweis der Abdichtung und eine Rechnung, auf der der Lohnanteil für § 35a EStG getrennt steht. Für die Bauleistung gilt die gesetzliche Gewährleistung. Die Silikonfugen zählen nicht dazu: Sie halten etwa fünf Jahre und werden danach wie ein Verschleißteil erneuert. Diesen Satz hören Sie lieber heute als in fünf Jahren.
Wovon wir Ihnen abraten
Eine einzelne Fliese zu tauschen oder eine Duschecke nachzudichten, damit sie zwei Jahre länger hält, machen wir nicht. Der Aufwand steht für Sie in keinem Verhältnis. Dasselbe gilt für kosmetische Auffrischungen, bei denen Wanne und Fliesen nur beschichtet werden: Das verschiebt die Aufgabe um wenige Jahre.
Wenn Sie das günstigste Angebot der Stadt suchen, sind wir die falsche Adresse. Eigene Leute in jedem Gewerk, eine Abdichtung nach heutigem Stand und ein Preis, der bis zur Schlussrechnung steht, ergeben selten die niedrigste Summe.
Und wir übernehmen keine geteilten Aufträge und keine halbfertigen Baustellen anderer Betriebe. In beiden Fällen steht am Ende niemand mehr für das Ganze gerade.
Zum Weiterlesen vor dem Aufmaß
Geht es um den Umfang, vergleichen Sie Badumbau, Badrenovierung und Bad modernisieren: drei Eingriffstiefen und damit drei Preisklassen.
Geht es um den Raum, hilft Kleines Bad bei den dreieinhalb Quadratmetern aus dem Seitenflügel weiter, und Bad im Altbau beschreibt, was in Häusern dieser Bauzeit unter dem Boden steckt. Dazu kommen Bad planen für die Reihenfolge der Entscheidungen, Badfliesen für Format und Fugenbild, fugenlose Bäder für Flächen ohne Raster und Waschtisch für den Waschplatz. Soll aus Ihrem Bad mehr werden als ein funktionierender Raum, lesen Sie Wohlfühlbad oder Sauna im Bad; für das zweite WC gibt es Gäste-WC.
Wo wir arbeiten: Pankow und der Rest der Stadt
Pankow gehört zu unserem Gebiet, und die Nachbarschaft gleich mit: Niederschönhausen, Buch, Karow, Blankenburg, Rosenthal, Wilhelmsruh, Französisch Buchholz, Weißensee und Prenzlauer Berg. Dazu kommen Mitte, Tiergarten, Moabit, Kreuzberg, Charlottenburg, Wilmersdorf, Schöneberg, Tempelhof, Steglitz, Zehlendorf und Spandau, im Berliner Umland Kleinmachnow, Stahnsdorf und Teltow.
Die Wolfermann GmbH ist Meisterbetrieb mit über 40 Jahren Erfahrung im Badbau, sitzt in Kleinmachnow und gehört heute zur WRS Gruppe. Die Gründerzeithäuser, um die es hier geht, sind deutlich älter als der Betrieb, der ihre Bäder erneuert.
Ein Anruf, und Sie wissen, was in Ihrem Bad geht
030 220 569 70, Montag bis Freitag von 7 bis 16:30 Uhr. Wer abnimmt, arbeitet in unserem Betrieb und sieht Ihr Bad später selbst.
Nennen Sie uns die Straße, das Baujahr des Hauses und die ungefähre Größe des Bads, dann legen wir den Aufmaßtermin gleich fest, vor Ort oder per Videocall. Kostenlos ist er in beiden Fällen, und danach steht Ihr Festpreis auf Papier. Falls ein Anruf gerade nicht passt, schreiben Sie uns über das Anfrageformular.
