Badsanierungen Berlin Meisterbetrieb für Badbau ÜBER 40 JAHRE Meisterbetrieb für Badbau 
Wer im vermieteten Bad zahlt und wer zustimmen muss, regelt das Mietrecht. Nach einer Modernisierung darf die Miete um 8 Prozent der Kosten je Jahr steigen.
4,9 von 5 Sternen bei GoogleIm vermieteten Bad gehört dem Eigentümer die Bausubstanz, dem Mieter der Gebrauch. Der Vermieter schuldet den Erhalt, nicht die Modernisierung; wer auf eigene Kosten umbauen will, braucht seine Zustimmung. Eine Modernisierung kündigt der Vermieter drei Monate vorher an, und in Berlin redet in vielen Kiezen der soziale Milieuschutz mit.
Alle Preise enthalten die gesetzliche Umsatzsteuer. Dieser Text ordnet die Rechtslage ein und ersetzt keine Rechtsberatung.
Die wichtigste Linie verläuft zwischen zwei Wörtern, die im Alltag dasselbe zu meinen scheinen.
Instandhaltung und Instandsetzung schuldet der Vermieter. § 535 Absatz 1 Satz 2 BGB verpflichtet ihn, die Wohnung während der ganzen Mietzeit in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten. Das ist keine Kulanz, sondern Hauptpflicht, und der Mieter zahlt dafür nichts extra.
Modernisierung schuldet er nicht. Sie ist freiwillig — und weil sie freiwillig ist, darf er die Kosten anteilig auf die Miete umlegen. Genau darin liegt der Anreiz, und genau deshalb streiten beide Seiten regelmäßig darüber, in welche Schublade eine Maßnahme gehört.
| Sachverhalt | Einordnung | Wer zahlt |
|---|---|---|
| Undichte Abdichtung, Wasser in der Wohnung darunter | Instandsetzung | Vermieter |
| Verkalkte, nicht mehr regelbare Armatur | Instandsetzung | Vermieter |
| Schimmel aus einem Bauschaden oder fehlender Lüftung des Gebäudes | Instandsetzung | Vermieter |
| Funktionierendes Bad von 1985, Fliesen abgenutzt | weder noch | niemand muss |
| Wanne raus, bodengleiche Dusche rein | Modernisierung | Vermieter, umlagefähig |
| Zweites Waschbecken, Fußbodenheizung, Handtuchheizkörper | Modernisierung | Vermieter, umlagefähig |
| Mieter will ein schöneres Bad ohne Mangel | Vereinbarungssache | Mieter, wenn nichts anderes vereinbart |
In der Praxis ist eine Badsanierung fast immer beides zugleich. Die Leitung war fällig, die Abdichtung auch — und weil die Wand ohnehin offen ist, kommt die bodengleiche Dusche mit hinein. Diese Mischung ist der Normalfall und hat eine Folge, die weiter unten wichtig wird: Der Erhaltungsanteil darf nicht auf die Miete umgelegt werden.
Ein Mangel liegt vor, wenn die Wohnung von dem Zustand abweicht, der bei Vertragsschluss geschuldet war. Das Alter allein genügt nicht. Wer 2009 eine Wohnung mit einem Bad von 1985 gemietet hat, hat genau dieses Bad gemietet.
Mangel ist: Undichtigkeit, fehlendes oder nicht ausreichendes Warmwasser, ein nicht nutzbares WC, eine Elektroinstallation ohne Schutzleiter im Nassbereich, Schimmel aus einem Bauschaden, ein defekter Abluftschacht in einem innen liegenden Bad.
Kein Mangel ist: vergilbte Objekte, altmodische Fliesen, ein unpraktischer Grundriss, eine Badewanne statt einer Dusche, fehlende Barrierefreiheit, ein zu kleiner Spiegelschrank.
Dazwischen liegt der häufigste Streitfall: das Bad ohne Fenster, dessen Abluft nicht mehr zieht. Zieht sie gar nicht, ist es ein Mangel. Zieht sie schwach, hängt alles an der Messung. Was die Lüftung leisten muss und woran man den Unterschied erkennt, steht unter Bad ohne Fenster.
Wer modernisiert und dafür später die Miete erhöhen will, durchläuft eine Reihenfolge, die keine Abkürzung kennt. Fällt ein Glied aus, fällt die Mieterhöhung mit.
Für die reine Instandsetzung gilt diese Kette nicht — sie ist zu dulden, löst aber keine Mieterhöhung aus.
Nach § 559 BGB dürfen jährlich 8 Prozent der auf die Wohnung entfallenden Modernisierungskosten auf die Miete umgelegt werden. Vor dieser Rechnung stehen zwei Abzüge.
Der Erhaltungsanteil muss nach § 559 Absatz 2 BGB herausgerechnet werden. Was ohnehin fällig gewesen wäre, ist keine Verbesserung. Bei einem Bad, dessen Leitungen und Abdichtung am Ende waren, ist dieser Anteil erheblich.
Die Kappungsgrenze nach § 559 Absatz 3a BGB begrenzt die Erhöhung auf 3 Euro je Quadratmeter Wohnfläche innerhalb von sechs Jahren. Liegt die Ausgangsmiete unter 7 Euro je Quadratmeter, sind es höchstens 2 Euro.
Eine Beispielrechnung für eine Wohnung mit 68 Quadratmetern und einem Bad für 20.000 Euro:
| Schritt | Betrag |
|---|---|
| Gesamtkosten der Maßnahme | 20.000 € |
| abzüglich Erhaltungsanteil (hier 40 Prozent) | − 8.000 € |
| umlagefähige Modernisierungskosten | 12.000 € |
| davon 8 Prozent im Jahr | 960 € |
| monatliche Erhöhung | 80 € |
| das sind je Quadratmeter | 1,18 €/m² |
| Kappungsgrenze (3 €/m² in sechs Jahren) | eingehalten |
Aus Vermietersicht heißt das: Die Maßnahme trägt sich rechnerisch in gut zwölf Jahren, und der Erhaltungsanteil bleibt an ihm hängen — dafür ist er steuerlich sofort absetzbar. Wie das zusammen aufgeht, steht unter Badsanierung steuerlich absetzen.
Das vereinfachte Verfahren nach § 559c BGB ist der kürzere Weg für kleinere Bäder. Liegen die Kosten je Wohnung bei höchstens 10.000 Euro, darf pauschal 30 Prozent als Erhaltungsanteil abgezogen werden, ohne die Positionen einzeln zu belegen. Dafür ist das Verfahren anschließend für fünf Jahre gesperrt. Bei einer Badsanierung in Berliner Größenordnungen wird die Grenze allerdings meist gerissen.
Während der Arbeiten ist das Bad nicht oder kaum nutzbar, und das ist ein Mangel im Sinne von § 536 BGB. Die häufig zitierte Ausnahme aus § 536 Absatz 1a BGB, die für drei Monate jede Minderung ausschließt, gilt ausschließlich für energetische Modernisierung. Eine Badsanierung fällt nicht darunter.
Entscheidend ist, was der Mieter tatsächlich noch nutzen kann. Steht in der Wohnung ein zweites WC, ist die Beeinträchtigung gering. Stellt der Vermieter ein Ersatz-WC oder eine Ersatzdusche, sinkt die Quote ebenfalls deutlich. Ist gar nichts da, ist sie hoch. Feste Prozentsätze gibt es nicht, auch wenn Tabellen im Netz das behaupten — jedes Urteil hängt am Einzelfall.
Daraus folgt für beide Seiten dasselbe Interesse: kurze Bauzeit statt Etappen über Monate. Ein Komplettbad steht in zehn bis fünfzehn Arbeitstagen, wenn in einem Block durchgearbeitet wird; wird es auf Wochenenden verteilt, zieht sich die Minderung über Monate. Die Zeitschiene steht unter Badsanierung Dauer, der Ablauf unter Badsanierung Ablauf.
Das kommt häufiger vor, als man denkt: Der Mieter wohnt seit zwanzig Jahren dort, will bleiben, und das Bad stört ihn mehr als den Eigentümer.
Ohne Zustimmung geht es nicht, und eine mündliche Zustimmung nützt zehn Jahre später niemandem. Was in die Vereinbarung gehört:
Einen echten Anspruch hat der Mieter in einem Fall. Das Recht aus § 554 BGB deckt bauliche Veränderungen, die einer behindertengerechten Nutzung dienen; ihnen muss der Vermieter zustimmen. Ablehnen darf er nur, wenn ihm die Maßnahme unter Abwägung der beiderseitigen Interessen nicht zuzumuten ist. Die Kosten trägt der Mieter, und der Vermieter darf eine Sicherheit für den Rückbau verlangen. Vereinbarungen zum Nachteil des Mieters sind unwirksam. Was ein solcher Umbau kostet und welche Maße dahinterstehen, lesen Sie unter Barrierefreies Bad; die Zuschüsse dazu unter Badumbau Förderung.
Diese Hürde kennen viele erst, wenn der Antrag zurückkommt. In einem sozialen Erhaltungsgebiet nach § 172 Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 BauGB ist eine bauliche Änderung genehmigungspflichtig. Das gilt auch im Inneren der Wohnung und ohne jede Änderung an der Fassade. Ob sonst eine Baugenehmigung nötig wäre, spielt dabei keine Rolle. Berlin hat solche Gebiete in fast allen Innenstadtbezirken: 82 sind es, und fast jede dritte Berliner Wohnung liegt in einem davon (Stand September 2026).
Der Zweck ist, die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung zu erhalten. Deshalb fragt der Bezirk nicht, ob gut gebaut wird, sondern ob die Ausstattung über das hinausgeht, was ortsüblich ist.
In der Regel genehmigt wird die Erneuerung auf einem zeitgemäßen, aber einfachen Standard: neue Leitungen, neue Abdichtung, neue Fliesen, neue Objekte. Dazu die Herstellung eines zeitgemäßen Ausstattungszustands, wo bisher etwas fehlt. Eine bodengleiche Dusche, auch als flache Tasse bis 3 Zentimeter Tiefe, ist beim Ersteinbau eines Bades und bei einer genehmigungsfähigen Vollsanierung zu genehmigen. Anlass der Sanierung darf sie nach den Berliner Genehmigungskriterien, die seit dem 18. April 2026 gelten, aber nicht sein.
Regelmäßig nicht genehmigt werden Ausstattungssprünge: ein zweites Bad, eine zusätzliche Dusche oder Wanne, ein zusätzliches WC, dazu Fußbodenheizung, ein Doppelwaschbecken und besonders hochwertige Ausstattung. Bei Wohnungen mit mindestens fünf Wohnräumen ist ein zusätzliches WC im Einzelfall möglich. Nicht genehmigungsfähig sind nicht erforderliche Grundrissänderungen und Wohnungszusammenlegungen. Den Einzelfall prüft immer der Bezirk.
Zwei praktische Punkte. Die Genehmigungspflicht trifft den Eigentümer, auch wenn er selbst darin wohnt. Und der Antrag gehört vor den Bauauftrag: Wer ohne Genehmigung baut, riskiert ein Rückbauverlangen und ein Bußgeld. Ob Ihre Adresse in einem Gebiet liegt, sagt Ihnen das Stadtentwicklungsamt Ihres Bezirks; die Bearbeitung dauert je nach Bezirk einige Wochen, und diese Wochen gehören in die Zeitplanung.
Welche Bezirke betroffen sind, sagt Ihnen die jeweilige Bezirksseite, etwa Badsanierung Prenzlauer Berg. Was der Milieuschutz im dortigen Bestand bedeutet, steht ebenso unter Badsanierung Friedrichshain und Badsanierung Schöneberg.
Für Vermieter, die mehrere Wohnungen im Haus haben, hat sich diese Abfolge bewährt:
Bei Leerstand entfallen die Punkte 4 und 6, und die Bauzeit wird deutlich einfacher: kein Ersatzbad, keine Rücksicht auf Arbeitszeiten, keine Minderung. Wer zwischen zwei Mietverhältnissen saniert, hat den günstigsten Moment.
Wir beraten weder mietrechtlich noch steuerlich. Wir rechnen Ihnen keine Mieterhöhung aus, formulieren keine Modernisierungsankündigung und beurteilen keinen Härteeinwand. Das gehört zu einem Fachanwalt für Mietrecht, zum Eigentümerverband oder — auf der anderen Seite — zum Mieterverein, und wir sagen das lieber vorher.
Wir übernehmen außerdem keine Arbeiten in einer vermieteten Wohnung ohne den Eigentümer als Auftraggeber oder ohne dessen schriftliche Zustimmung. Und wir beginnen nicht, solange eine Genehmigung im Erhaltungsgebiet offen ist. Beides hat denselben Grund: Wer in dieser Lage baut, baut auf Sand, und am Ende steht der Rückbau.
Was wir dagegen beitragen können, ist die Trennung im Angebot. Erhaltungsanteil und Modernisierungsanteil getrennt auszuweisen, kostet uns eine Stunde und erspart Ihnen im Zweifel den Streit über die Umlage.
Wir arbeiten für Eigentümer und Hausverwaltungen in ganz Berlin und im südwestlichen Umland, auch mehrere Bäder nacheinander im selben Haus. Der Betrieb sitzt am Stahnsdorfer Damm 26 in Kleinmachnow.
Der erste Termin kostet Sie nichts und läuft vor Ort oder im Videocall. Danach bekommen Sie einen Festpreis, in dem Lohn und Material getrennt stehen und Erhaltung und Modernisierung auseinandergehalten sind. Rufen Sie an unter 030 4173 3464, werktags sind wir bis 16:30 Uhr am Apparat. Geht es um mehrere Wohnungen, sagen Sie es gleich dazu — dann planen wir die Bäder so hintereinander, dass immer nur eine Wohnung Baustelle ist.
Wem die Wohnung selbst gehört und wer mit einer Eigentümergemeinschaft zu tun hat, findet die Beschlusslage unter Bad in der Eigentumswohnung, die Preisspannen unter Badsanierung Kosten.
Instand halten muss er, modernisieren nicht. Nach § 535 Absatz 1 Satz 2 BGB schuldet der Vermieter den vertragsgemäßen Zustand über die ganze Mietzeit. Defekte Leitungen, undichte Abdichtung, ein tropfender Ablauf oder Schimmel aus einem Bauschaden sind Sache des Vermieters. Ein funktionierendes Bad von 1985 ist dagegen kein Mangel, nur weil es alt aussieht.
Wenn es seinen Zweck nicht mehr erfüllt oder unter dem Standard liegt, der bei Vertragsschluss geschuldet war. Undichtigkeit, fehlende Warmwasserversorgung, ein nicht nutzbares WC oder gesundheitsgefährdender Schimmel sind Mängel. Abgenutzte Fliesen, vergilbte Objekte, ein altmodischer Grundriss und fehlende Barrierefreiheit sind es nicht. Zwischen beidem liegt die Grauzone, in der ein Gutachten entscheidet.
Bei einer Modernisierung spätestens drei Monate vor Beginn, in Textform, nach § 555c BGB. Die Ankündigung muss Art und Umfang, den voraussichtlichen Beginn und die Dauer sowie die zu erwartende Mieterhöhung und die künftigen Betriebskosten benennen. Für reine Instandsetzung gilt diese Frist nicht, angekündigt wird sie trotzdem in angemessener Zeit.
Nach § 559 BGB um 8 Prozent der auf die Wohnung entfallenden Modernisierungskosten pro Jahr. Der Erhaltungsanteil muss vorher herausgerechnet werden, also der Teil, der ohnehin fällig gewesen wäre. Gekappt wird nach § 559 Absatz 3a: höchstens 3 Euro je Quadratmeter innerhalb von sechs Jahren, bei einer Ausgangsmiete unter 7 Euro je Quadratmeter höchstens 2 Euro.
Modernisierungsmaßnahmen nach § 555b BGB muss er nach § 555d BGB dulden, Erhaltungsmaßnahmen nach § 555a ebenfalls. Einen Härteeinwand kann er bis zum Ablauf des Monats erheben, der auf den Zugang der Ankündigung folgt, und zwar in Textform. Gründe können Alter, Behinderung, Krankheit oder die Höhe der künftigen Miete sein. Eine formal fehlerhafte Ankündigung löst die Duldungspflicht nicht aus.
Ja, wenn das Bad nicht oder nur eingeschränkt nutzbar ist, nach § 536 BGB. Die Höhe richtet sich nach der tatsächlichen Beeinträchtigung; die Ausnahme in § 536 Absatz 1a BGB, die für drei Monate keine Minderung zulässt, gilt nur für energetische Modernisierung und damit für eine reine Badsanierung nicht. Stellt der Vermieter ein nutzbares Ersatz-WC oder eine Ersatzdusche, sinkt die Quote deutlich.
Nur mit Zustimmung des Vermieters, und die gehört schriftlich in eine Vereinbarung. Ohne Regelung droht bei Auszug die Rückbaupflicht nach § 546 BGB; im Gegenzug steht Ihnen das Wegnahmerecht nach § 539 Absatz 2 BGB zu. Geregelt gehören drei Punkte: ob die Einbauten bleiben dürfen, ob es dafür eine Ablöse oder eine befristete Mietminderung gibt und wer für Schäden einsteht.
Auf die Zustimmung zum Umbau ja, auf die Bezahlung durch den Vermieter nein. Der Mieter kann nach § 554 BGB verlangen, dass der Vermieter einem behindertengerechten Umbau zustimmt. Verweigern darf der Vermieter nur, wenn ihm die Maßnahme unter Abwägung der Interessen nicht zuzumuten ist. Die Kosten trägt der Mieter, und der Vermieter darf eine Sicherheit für den späteren Rückbau verlangen.
In einem sozialen Erhaltungsgebiet nach § 172 BauGB ja, und Berlin hat davon viele. Genehmigt wird in der Regel die Erneuerung auf zeitgemäßem, aber einfachem Standard. Regelmäßig nicht genehmigt werden Ausstattungssprünge: ein zweites Bad, ein zusätzliches Gäste-WC, Fußbodenheizung, ein Doppelwaschbecken und nicht erforderliche Grundrissänderungen. Ab fünf Wohnräumen ist ein zusätzliches WC im Einzelfall möglich, das entscheidet der Bezirk. Ob Ihre Adresse betroffen ist, sagt Ihnen das Stadtentwicklungsamt des Bezirks, und der Antrag gehört vor den Bauauftrag.
Ja, und zwar besser als ein Selbstnutzer: Erhaltungsaufwand ist im Jahr der Zahlung voll als Werbungskosten absetzbar, einschließlich Material und ohne Höchstbetrag, wahlweise nach § 82b EStDV auf zwei bis fünf Jahre verteilt. Die Grenze liegt bei den anschaffungsnahen Herstellungskosten: 15 Prozent der Gebäude-Anschaffungskosten in den ersten drei Jahren nach dem Kauf.
Wir stehen seit über 40 Jahren im Dienst unserer Kunden. Ihre vollständige Zufriedenheit und anhaltende Wertschätzung für unsere Badrenovierungen ist unser höchster Maßstab für die eigene Leistung.
Ich bin eher kurzentschlossen – der Plan war es auch, aber Herr Wolfermann setzte diesen wunderbar in die Tat um.Stephanie H., vor 6 Jahren
Von der Planung bis zur Durchführung einer komplizierten Umbaumaßnahme hat alles einwandfrei geklappt. Herr Wolfermann ist immer freundlich und jederzeit erreichbar.Alexander I., Local Guide, vor 4 Jahren
Ich hatte erst eine andere Firma beauftragt, mein Bad machen zu lassen, doch dann kamen Probleme auf. Dann wurde mir die Wolfermann GmbH empfohlen – das war das Beste, was passieren konnte.Monty K., Local Guide, vor 8 Jahren
Aus eigener Erfahrung mit Reparaturen und dem Kompletteinbau eines Bades kann ich die Professionalität und Kundenorientierung nur lobend hervorheben.Hendrik H., vor 4 Jahren
Wir sind bereits seit einigen Jahren Kunden bei der Firma Wolfermann und sind mehr als zufrieden. Sie sind zu jeder Zeit erreichbar und finden immer eine Lösung.D. V., Local Guide, vor 4 Jahren
Der Monteur rief etwa 30 Minuten vor unserem vereinbarten Termin an und gab mir die Info, dass er sich etwas verspäten wird.Lydia G., vor 5 Jahren
Noch nie haben wir in dieser Branche so zuverlässige, sympathische und verständnisvolle Mitarbeiter erlebt.Leo L., vor 6 Jahren
Wir haben die Firma Wolfermann für die Sanierung unseres Ferienhauses beauftragt.J. D., Local Guide, vor 3 Jahren
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