Alle Beträge auf dieser Seite verstehen sich als Bruttopreise einschließlich der gesetzlichen Umsatzsteuer. Dieser Text ordnet die Rechtslage ein und ersetzt keine Rechtsberatung.
Instand halten muss er, modernisieren nicht
Die wichtigste Linie verläuft zwischen zwei Wörtern, die im Alltag dasselbe zu meinen scheinen.
Instandhaltung und Instandsetzung schuldet der Vermieter. § 535 Absatz 1 Satz 2 BGB verpflichtet ihn, die Wohnung während der ganzen Mietzeit in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten. Das ist keine Kulanz, sondern Hauptpflicht, und der Mieter zahlt dafür nichts extra.
Modernisierung schuldet er nicht. Sie ist freiwillig — und weil sie freiwillig ist, darf er die Kosten anteilig auf die Miete umlegen. Genau darin liegt der Anreiz, und genau deshalb streiten beide Seiten regelmäßig darüber, in welche Schublade eine Maßnahme gehört.
| Sachverhalt | Einordnung | Wer zahlt |
|---|---|---|
| Undichte Abdichtung, Wasser in der Wohnung darunter | Instandsetzung | Vermieter |
| Verkalkte, nicht mehr regelbare Armatur | Instandsetzung | Vermieter |
| Schimmel aus einem Bauschaden oder fehlender Lüftung des Gebäudes | Instandsetzung | Vermieter |
| Funktionierendes Bad von 1985, Fliesen abgenutzt | weder noch | niemand muss |
| Wanne raus, bodengleiche Dusche rein | Modernisierung | Vermieter, umlagefähig |
| Zweites Waschbecken, Fußbodenheizung, Handtuchheizkörper | Modernisierung | Vermieter, umlagefähig |
| Mieter will ein schöneres Bad ohne Mangel | Vereinbarungssache | Mieter, wenn nichts anderes vereinbart |
In der Praxis ist eine Badsanierung fast immer beides zugleich. Die Leitung war fällig, die Abdichtung auch — und weil die Wand ohnehin offen ist, kommt die bodengleiche Dusche mit hinein. Diese Mischung ist der Normalfall und hat eine Folge, die weiter unten wichtig wird: Der Erhaltungsanteil darf nicht auf die Miete umgelegt werden.
Wann ein altes Bad ein Mangel ist
Ein Mangel liegt vor, wenn die Wohnung von dem Zustand abweicht, der bei Vertragsschluss geschuldet war. Das Alter allein genügt nicht. Wer 2009 eine Wohnung mit einem Bad von 1985 gemietet hat, hat genau dieses Bad gemietet.
Mangel ist: Undichtigkeit, fehlendes oder nicht ausreichendes Warmwasser, ein nicht nutzbares WC, eine Elektroinstallation ohne Schutzleiter im Nassbereich, Schimmel aus einem Bauschaden, ein defekter Abluftschacht in einem innen liegenden Bad.
Kein Mangel ist: vergilbte Objekte, altmodische Fliesen, ein unpraktischer Grundriss, eine Badewanne statt einer Dusche, fehlende Barrierefreiheit, ein zu kleiner Spiegelschrank.
Dazwischen liegt der häufigste Streitfall: das Bad ohne Fenster, dessen Abluft nicht mehr zieht. Zieht sie gar nicht, ist es ein Mangel. Zieht sie schwach, hängt alles an der Messung. Was die Lüftung leisten muss und woran man den Unterschied erkennt, steht unter Bad ohne Fenster.
Die Kette, die der Vermieter einhalten muss
Wer modernisiert und dafür später die Miete erhöhen will, durchläuft eine Reihenfolge, die keine Abkürzung kennt. Fällt ein Glied aus, fällt die Mieterhöhung mit.
- Ankündigung, § 555c BGB. Spätestens drei Monate vor Beginn, in Textform. Inhalt: Art und voraussichtlicher Umfang, voraussichtlicher Beginn und Dauer, die zu erwartende Mieterhöhung und die künftigen Betriebskosten. Eine Ankündigung ohne Angabe der Mieterhöhung ist unwirksam.
- Härteeinwand des Mieters, § 555d Absatz 3 BGB. Bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang folgt, in Textform. Gründe: Alter, Behinderung, Krankheit, die Höhe der künftigen Miete. Wer die Frist versäumt, kann sich nur noch auf Gründe berufen, die er ohne Verschulden nicht kannte.
- Duldung, § 555d BGB. Greift kein Härteeinwand, muss der Mieter die Arbeiten dulden und Zutritt gewähren.
- Mieterhöhungserklärung, § 559b BGB. Nach Abschluss, in Textform, mit Aufschlüsselung der Kosten. Die erhöhte Miete ist ab dem dritten Monat nach Zugang zu zahlen.
Für die reine Instandsetzung gilt diese Kette nicht — sie ist zu dulden, löst aber keine Mieterhöhung aus.
Die 8 Prozent und ihre zwei Bremsen
Nach § 559 BGB dürfen jährlich 8 Prozent der auf die Wohnung entfallenden Modernisierungskosten auf die Miete umgelegt werden. Vor dieser Rechnung stehen zwei Abzüge.
Der Erhaltungsanteil muss nach § 559 Absatz 2 BGB herausgerechnet werden. Was ohnehin fällig gewesen wäre, ist keine Verbesserung. Bei einem Bad, dessen Leitungen und Abdichtung am Ende waren, ist dieser Anteil erheblich.
Die Kappungsgrenze nach § 559 Absatz 3a BGB begrenzt die Erhöhung auf 3 Euro je Quadratmeter Wohnfläche innerhalb von sechs Jahren. Liegt die Ausgangsmiete unter 7 Euro je Quadratmeter, sind es höchstens 2 Euro.
Eine Beispielrechnung für eine Wohnung mit 68 Quadratmetern und einem Bad für 20.000 Euro:
| Schritt | Betrag |
|---|---|
| Gesamtkosten der Maßnahme | 20.000 € |
| abzüglich Erhaltungsanteil (hier 40 Prozent) | − 8.000 € |
| umlagefähige Modernisierungskosten | 12.000 € |
| davon 8 Prozent im Jahr | 960 € |
| monatliche Erhöhung | 80 € |
| das sind je Quadratmeter | 1,18 €/m² |
| Kappungsgrenze (3 €/m² in sechs Jahren) | eingehalten |
Aus Vermietersicht heißt das: Die Maßnahme trägt sich rechnerisch in gut zwölf Jahren, und der Erhaltungsanteil bleibt an ihm hängen — dafür ist er steuerlich sofort absetzbar. Wie das zusammen aufgeht, steht unter Badsanierung steuerlich absetzen.
Das vereinfachte Verfahren nach § 559c BGB ist der kürzere Weg für kleinere Bäder. Liegen die Kosten je Wohnung bei höchstens 10.000 Euro, darf pauschal 30 Prozent als Erhaltungsanteil abgezogen werden, ohne die Positionen einzeln zu belegen. Dafür ist das Verfahren anschließend für fünf Jahre gesperrt. Bei einer Badsanierung in Berliner Größenordnungen wird die Grenze allerdings meist gerissen.
Mietminderung, solange das Bad Baustelle ist
Während der Arbeiten ist das Bad nicht oder kaum nutzbar, und das ist ein Mangel im Sinne von § 536 BGB. Die häufig zitierte Ausnahme aus § 536 Absatz 1a BGB, die für drei Monate jede Minderung ausschließt, gilt ausschließlich für energetische Modernisierung. Eine Badsanierung fällt nicht darunter.
Entscheidend ist, was der Mieter tatsächlich noch nutzen kann. Steht in der Wohnung ein zweites WC, ist die Beeinträchtigung gering. Stellt der Vermieter ein Ersatz-WC oder eine Ersatzdusche, sinkt die Quote ebenfalls deutlich. Ist gar nichts da, ist sie hoch. Feste Prozentsätze gibt es nicht, auch wenn Tabellen im Netz das behaupten — jedes Urteil hängt am Einzelfall.
Daraus folgt für beide Seiten dasselbe Interesse: kurze Bauzeit statt Etappen über Monate. Ein Komplettbad steht in zehn bis fünfzehn Arbeitstagen, wenn in einem Block durchgearbeitet wird; wird es auf Wochenenden verteilt, zieht sich die Minderung über Monate. Die Zeitschiene steht unter Badsanierung Dauer, der Ablauf unter Badsanierung Ablauf.
Wenn der Mieter selbst sanieren will
Das kommt häufiger vor, als man denkt: Der Mieter wohnt seit zwanzig Jahren dort, will bleiben, und das Bad stört ihn mehr als den Eigentümer.
Ohne Zustimmung geht es nicht, und eine mündliche Zustimmung nützt zehn Jahre später niemandem. Was in die Vereinbarung gehört:
- Was gebaut wird, mit Plan und Leistungsverzeichnis.
- Wer zahlt, und ob es eine Beteiligung des Vermieters gibt.
- Was beim Auszug passiert. Ohne Regelung droht die Rückbaupflicht aus § 546 BGB. Im Gegenzug steht dem Mieter das Wegnahmerecht nach § 539 Absatz 2 BGB zu — was bei einem eingefliesten Bad theoretisch bleibt.
- Ob es eine Ablöse oder eine befristete Mietminderung gibt, als Gegenleistung für die Wertsteigerung, die beim Eigentümer bleibt.
- Wer für Schäden einsteht, insbesondere gegenüber der Wohnung darunter.
Einen echten Anspruch hat der Mieter in einem Fall: § 554 BGB gibt ihm das Recht, vom Vermieter die Zustimmung zu baulichen Veränderungen zu verlangen, die einer behindertengerechten Nutzung dienen — es sei denn, die Maßnahme ist dem Vermieter unter Abwägung der beiderseitigen Interessen nicht zuzumuten. Die Kosten trägt der Mieter, und der Vermieter darf eine Sicherheit für den Rückbau verlangen. Vereinbarungen zum Nachteil des Mieters sind unwirksam. Was ein solcher Umbau kostet und welche Maße dahinterstehen, lesen Sie unter Barrierefreies Bad; die Zuschüsse dazu unter Badumbau Förderung.
Berlin: der Milieuschutz redet mit
Diese Hürde kennen viele erst, wenn der Antrag zurückkommt. In einem sozialen Erhaltungsgebiet nach § 172 Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 BauGB ist eine bauliche Änderung genehmigungspflichtig — auch im Inneren der Wohnung, auch ohne jede Änderung an der Fassade, und unabhängig davon, ob sonst eine Baugenehmigung nötig wäre. Berlin hat solche Gebiete in den meisten Innenstadtbezirken, und sie werden regelmäßig erweitert.
Der Zweck ist, die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung zu erhalten. Deshalb fragt der Bezirk nicht, ob gut gebaut wird, sondern ob die Ausstattung über das hinausgeht, was ortsüblich ist.
In der Regel genehmigt wird die Erneuerung auf einem zeitgemäßen, aber einfachen Standard: neue Leitungen, neue Abdichtung, neue Fliesen, neue Objekte. Auch die Herstellung eines zeitgemäßen Ausstattungszustands, wo bisher etwas fehlt, und in aller Regel der Ersatz einer Wanne durch eine bodengleiche Dusche, weil er der Barrierereduzierung dient.
Häufig versagt werden Ausstattungssprünge: ein zweites Bad oder ein zusätzliches Gäste-WC, Fußbodenheizung, Sauna, Whirlpool, ein zweites Waschbecken, hochwertige Ausstattung deutlich über dem Standard des Mietspiegels sowie Grundrissänderungen und Wohnungszusammenlegungen.
Zwei praktische Punkte. Die Genehmigungspflicht trifft den Eigentümer, auch wenn er selbst darin wohnt. Und der Antrag gehört vor den Bauauftrag: Wer ohne Genehmigung baut, riskiert ein Rückbauverlangen und ein Bußgeld. Ob Ihre Adresse in einem Gebiet liegt, sagt Ihnen das Stadtentwicklungsamt Ihres Bezirks; die Bearbeitung dauert je nach Bezirk einige Wochen, und diese Wochen gehören in die Zeitplanung.
Welche Bezirke betroffen sind und was das im dortigen Bestand bedeutet, steht auf den Bezirksseiten, etwa Badsanierung Prenzlauer Berg, Badsanierung Friedrichshain und Badsanierung Schöneberg.
Die Reihenfolge, die sich bewährt hat
Für Vermieter, die mehrere Wohnungen im Haus haben, hat sich diese Abfolge bewährt:
- Bestand aufnehmen und den Erhaltungsanteil ehrlich beziffern — er entscheidet später über die Umlage und über die Steuer.
- Milieuschutz prüfen und, falls nötig, den Antrag stellen, bevor irgendetwas beauftragt wird.
- Festpreis einholen, mit getrennt ausgewiesenem Lohnanteil und getrenntem Erhaltungs- und Modernisierungsteil.
- Ankündigung nach § 555c BGB mit allen Pflichtangaben, drei Monate vor Beginn.
- Bauen, in einem Block, mit Ersatzlösung für WC und Dusche, wenn die Wohnung bewohnt bleibt.
- Mieterhöhung nach § 559b BGB erklären, mit Aufschlüsselung.
Bei Leerstand entfallen die Punkte 4 und 6, und die Bauzeit wird deutlich einfacher: kein Ersatzbad, keine Rücksicht auf Arbeitszeiten, keine Minderung. Wer zwischen zwei Mietverhältnissen saniert, hat den günstigsten Moment.
Wofür wir nicht die Richtigen sind
Wir beraten weder mietrechtlich noch steuerlich. Wir rechnen Ihnen keine Mieterhöhung aus, formulieren keine Modernisierungsankündigung und beurteilen keinen Härteeinwand. Das gehört zu einem Fachanwalt für Mietrecht, zum Eigentümerverband oder — auf der anderen Seite — zum Mieterverein, und wir sagen das lieber vorher.
Wir übernehmen außerdem keine Arbeiten in einer vermieteten Wohnung ohne den Eigentümer als Auftraggeber oder ohne dessen schriftliche Zustimmung. Und wir beginnen nicht, solange eine Genehmigung im Erhaltungsgebiet offen ist. Beides hat denselben Grund: Wer in dieser Lage baut, baut auf Sand, und am Ende steht der Rückbau.
Was wir dagegen beitragen können, ist die Trennung im Angebot. Erhaltungsanteil und Modernisierungsanteil getrennt auszuweisen, kostet uns eine Stunde und erspart Ihnen im Zweifel den Streit über die Umlage.
Der Termin, mit dem es anfängt
Die Wolfermann GmbH ist ein Meisterbetrieb mit über 40 Jahren Erfahrung im Badbau und gehört zur WRS Gruppe. Der Betrieb sitzt am Stahnsdorfer Damm 26 in Kleinmachnow. Wir arbeiten für Eigentümer und Hausverwaltungen in ganz Berlin und im südwestlichen Umland, auch mehrere Bäder nacheinander im selben Haus.
Am Anfang steht ein kostenloses Aufmaß, vor Ort oder per Videocall. Danach bekommen Sie einen Festpreis, in dem Lohn und Material getrennt stehen und Erhaltung und Modernisierung auseinandergehalten sind. Rufen Sie an unter 030 4173 3464, werktags sind wir bis 16:30 Uhr am Apparat. Geht es um mehrere Wohnungen, sagen Sie es gleich dazu — dann planen wir die Bäder so hintereinander, dass immer nur eine Wohnung Baustelle ist.
Wem die Wohnung selbst gehört und wer mit einer Eigentümergemeinschaft zu tun hat, findet die Beschlusslage unter Bad in der Eigentumswohnung, die Preisspannen unter Badsanierung Kosten.
